인천지방법원 2025타경510730. 부평동 현대홈타운 4층 403호로, 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 이 사건은 등기부만 보면 선순위 임차권 때문에 위험도가 높아 보입니다. 최향락은 2020.07.31. 전입·점유를 시작했고, 2020.07.21. 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 노수현의 근저당권은 그 뒤인 2020.11.23. 설정됐으므로 최향락은 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차인입니다.
최향락의 임차보증금은 190,000,000원으로 현재 최저매각가 153,300,000원보다 큽니다. 집행비용 2,946,200원을 먼저 공제하면 최향락에게 배당되는 금액은 150,353,800원이고, 일반 권리계산상 부족분 39,646,200원은 매수인 인수로 연결됩니다. 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 커져, 확약이 없다면 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510730 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 504-4, 504-5 현대홈타운 제4층 제403호 · 도로명 인천광역시 부평구 부일로 4 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공동주택(도시형생활주택) · 14층 건물 중 4층 |
| 임차권 범위 | 제4층 제403호 48.44㎡ 전부 |
| 소유자 | 강재식 (2020.09.02. 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 153,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
2014년 부평농업협동조합 근저당권은 2020.07.31. 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준권리는 2020.11.23. 설정된 노수현의 근저당권 45,000,000원입니다. 이후 설정된 김귀선 근저당권 30,000,000원·15,000,000원, 부평구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 최향락은 말소기준권리보다 앞선 2020.07.31. 전입·점유를 갖췄고, 확정일자도 2020.07.21.이므로 원칙적으로 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이 원칙을 뒤집는 근거가 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최향락 제403호 48.44㎡ 전부 · 임차권등기 | 2020.07.31. 2020.07.21. | 190,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 안정해 현황조사·배당요구 확인 | 2024.07.03. 확정일자 확인 안 됨 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 153,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,946,200원 |
| 1. 임차인 최향락 보증금 | 190,000,000원 | 150,353,800원 |
| 2. 근저당권 · 노수현 | 45,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 김귀선 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당권 · 김귀선 | 15,000,000원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 최향락의 미배당액은 39,646,200원으로 매수인 인수 대상이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다. 안정해의 보증금과 최우선변제 가능 금액은 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 153,300,000원 | 39,646,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 107,310,000원 | 84,992,340원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 75,117,000원 | 116,635,106원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려가는 만큼 최향락의 미배당액이 커져, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 보증금 부근에서 크게 낮아지지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%·49%·34%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이번 사건은 확약으로 해당 구조가 해소되는 예외이므로, 확약서의 원문과 말소 조건을 확인한 뒤에만 최저가를 실질취득액으로 볼 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동 ‘굴다리 오거리’ 남동측 인근이며, 주변에 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물의 4층이며, 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 하이샷시 마감입니다.
- 설비. 상하수도·난방·위생·승강기·기계식주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 8번 최향락 임차권 전체인지, 별도 조건과 낙찰자 이행사항이 있는지 확인하세요.
- 말소 실행 절차. 매각대금 납부 뒤 임차권등기 말소에 필요한 서류·제출 시점·담당 주체를 확인하세요.
- 안정해 보증금 확인. 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 안정해의 실제 점유 여부와 인도 시기, 임차권자인 최향락의 현재 점유 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 동일 건물·인근 도시형생활주택 거래와 임대수익을 대조하세요.
- 관리비·기계식주차장. 체납 관리비와 기계식주차장 이용 가능 차종·유지 상태를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건과 확약서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 위험하지만, 확약이 결론을 바꾼다”
확약이 없다면 이 물건은 현재 최저가 153,300,000원에 낙찰받더라도 최향락의 미배당 보증금 39,646,200원을 인수하는 구조입니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가도 인수액이 커지므로, 최저가 하락이 실질적인 할인으로 이어지지 않습니다.
그러나 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 적용하면 최향락 임차권 인수는 실질 0원*, 현재 회차 실질취득액은 153,300,000원으로 바뀝니다. 결론적으로 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 확약의 효력·범위·말소 이행을 확실히 검증하는 것입니다. 안정해의 보증금과 배당 가능성, 현장 점유 및 적정 시세까지 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
* 최향락의 대항력과 배당계산만 적용하면 현재 회차 매수인 인수액은 39,646,200원입니다. 이 리포트는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 기재를 근거로 최향락 임차권의 실질 인수액을 0원으로 평가했습니다.