70% 최저가보다 중요한 선행 임차인 2명 — 청천우민늘푸른 1502호

인천지방법원 2025타경510742. 부평구 청천동 청천우민늘푸른아파트 101동 15층 1502호로, 전용 59.4568㎡ 전부가 경매 대상입니다. 건물은 철근콘크리트조 지상 20층이며 해당 호실은 15층입니다. 감정평가상 방 3개, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 2개와 발코니 등으로 이용 중인 아파트 단위세대입니다.

이 사건의 핵심은 감정가에서 100,800,000원 내려온 가격이 아니라, 강제경매개시결정보다 먼저 전입한 임차인들입니다. 윤세진은 전입·점유와 확정일자, 보증금이 모두 확인되지만 박찬용은 전입일 외 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 확인된 배당표의 인수액이 0원이라는 사실만으로 전체 인수위험도 0원이라고 결론 내리면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인 2명

말소기준은 2025.07.18 강제경매개시결정입니다. 윤세진은 2024.02.26 전입·점유했고 박찬용은 2024.05.20 전입해 두 사람 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 윤세진은 임대차계약일과 확정일자가 2024.01.15이고 보증금은 220,000,000원이며, 2026.03.30 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다.

두 신고 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 신고입니다. 실제 임차인은 2명이며 보증금을 중복 합산한 구조가 아닙니다.

② 회차별 가격 — 유찰가보다 실질취득을 봐야 한다

동일 단지 실거래를 근거로 한 시세 비교 없이 감정가와 최저가만으로 가격이 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 윤세진의 보증금이 최저가보다 커지는 회차에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 부근에서 거의 고정되는 구조가 나타납니다.

* 현재 회차의 확인분 실질취득은 배당표상 인수 0원을 적용한 금액입니다. 박찬용의 보증금 미상 위험과 매각물건명세서의 임차권 인수 문구는 별도 확인 대상입니다.

③ 예상배당표 (매각가 235,200,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 4,092,800원과 윤세진 보증금 220,000,000원이 먼저 배당되고, 법무법인 호민에는 11,107,200원이 배당됩니다. 신청채권 미배당은 55,024,407원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 아이즈빌아웃렛 남동측 인근으로, 주택·상가·공장이 혼용된 주상공지대입니다. 주택은 중소 규모 아파트와 다세대주택이 주를 이룹니다.
• 교통. 차량 출입과 접근이 가능하며 인근에 노선버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 지상 20층 건물의 15층으로, 사용승인일은 2020.10.06입니다.
• 설비. 위생·급배수·소방·승강기 설비와 도시가스 개별난방설비가 되어 있는 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 남서측으로 평천로에 접하고 북측과 동측으로 차량 접근이 가능한 도로에 접합니다.
• 규제. 준공업지역·지구단위계획구역(청천3 재건축사업지구)이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 과밀억제권역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 현장조사. 현장조사 당시 폐문이고 이해관계인이 부재해 집합건축물대장·도면·주민 탐문조사 등을 기준으로 이용상태가 확인됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 박찬용 임대차 원본 확인. 보증금, 임대차계약일, 확정일자, 실제 점유 범위와 배당요구 여부를 확인해야 인수액 상한을 계산할 수 있습니다.
• 윤세진 임차권 인수 문구 확인. 배당표상 보증금 전액 배당과 별개로, 매각물건명세서가 을구 순위 1번 임차권등기를 인수권리로 명시한 이유와 말소 조건을 원본에서 대조해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 입찰가 계산. 추가 유찰 시 최저가가 아니라 최저가와 시나리오상 인수액을 합친 223,104,960원·222,413,472원을 기준으로 검토해야 합니다.
• 현재 점유관계 재확인. 현장조사 당시 폐문이었으므로 윤세진·박찬용의 실제 점유와 인도 가능 상태를 다시 확인해야 합니다.
• 배당 외 비용 확인. 배당표에서 반영하지 않은 당해세와 임차인 최우선변제 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 336,000,000원과 최저가 235,200,000원만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 동일 단지·동일 면적 거래와 매물 가격을 별도로 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수내역을 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가 ≠ 70% 취득가”

이 물건은 1회 유찰돼 최저가가 235,200,000원으로 내려왔지만, 권리구조는 단순하지 않습니다. 윤세진은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 보증금 220,000,000원의 임차인이고, 매각물건명세서에는 임차권등기가 인수권리로 명시돼 있습니다. 박찬용 역시 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.

현재 회차 배당표만 보면 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 윤세진 보증금이 전액 배당된다는 가정에 따른 확인분입니다. 추가 유찰 시에는 최저가가 164,640,000원과 115,248,000원으로 낮아져도 인수액이 58,464,960원과 107,165,472원으로 늘어 확인분 실질취득은 각각 223,104,960원, 222,413,472원에 머뭅니다. 여기에 박찬용의 보증금 미상 위험은 포함되지 않았습니다. 가격 판단은 보류, 권리 확인이 먼저인 물건입니다.