409,600,000원
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수원지방법원 2025타경100805. 안양시 동안구 호계동 한스하임 2층 203호 근린시설입니다. 감정가 1,250,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가가 409,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 단순히 “감정가의 33%”만 보고 접근하기 어렵습니다. 임차인 이한선은 2022.09.02 전입했고, 말소기준인 안양북부새마을금고 근저당은 2022.09.16 설정됐습니다. 따라서 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서며, 현재 배당 가정에서는 보증금 10,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 전액 인수되는 구조입니다.
여기에 물건 자체의 사용상태도 확인해야 합니다. 감정평가상 202호와 203호는 벽체 구분 없이 일체로 근린생활시설로 사용되고 있고, 출입도 기호 1을 이용합니다. 매각물건명세서 비고 역시 복구비용이 발생할 수 있음을 지적하고 있습니다. 즉 낙찰대금 외에 임차보증금 인수와 물리적 원상복구 가능성을 함께 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100805 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 903-4 한스하임 2층203호 |
| 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 소유자 | 최인호 |
| 감정가 / 최저가 | 1,250,000,000원 / 409,600,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양북부새마을금고 / 1,083,870,640원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16 안양북부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별도
말소기준은 2022.09.16 설정된 안양북부새마을금고 근저당권입니다. 이후 2025.02.19 안양시 압류와 2025.02.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 박명숙·사당새마을금고·전태순 명의 근저당도 이미 등기부상 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 임차인 — 대항력 있고 보증금 인수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한선 | 2022.09.02 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 10,000,000원 인수 |
현황조사상 임차인은 이한선 1명이며 보증금은 10,000,000원, 월세는 600,000원입니다. 전입일이 말소기준보다 먼저이고 현재 배당 가정에서는 임차인에게 배당되는 금액이 0원이므로, 보증금은 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 실거래가 있어도 직접 비교하면 안 된다
한스하임 실거래 자료에는 거래가 존재하지만, 이 사건과 직접 비교 가능한 표본으로 보기 어렵습니다. 시장 비교 대상 면적은 158.41㎡인 반면, 제공된 최근 거래 12건은 모두 16.81㎡입니다. 면적이 일치하지 않으므로 거래금액만 놓고 현재 최저가의 고저를 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 16.81㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2025.09 | 16.81㎡ | 8 | 148,000,000원 |
| 2025.08 | 16.81㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2025.05 | 16.81㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 16.81㎡ | 4건 | 143,250,000원 |
최신 거래는 2026.03의 140,000,000원, 최근 12개월 4건 평균은 143,250,000원입니다. 계산상 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 285.9%로 표시되지만, 이는 158.41㎡ 대상과 16.81㎡ 거래표본을 비교한 결과라 가격 메리트 판정에 사용할 수 없습니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 0.1%로 큰 방향성도 나타나지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 409,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,496,000원 |
| 인수 · 임차인 이한선 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 안양북부새마을금고 | 1,260,000,000원 | 403,104,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,496,000원을 제외한 403,104,000원이 안양북부새마을금고에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 856,896,000원입니다. 임차인 보증금 10,000,000원은 배당되지 않아 매수인 인수로 계산됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수는 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 409,600,000원 | 403,104,000원 | 856,896,000원 | 10,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 327,680,000원 | 322,292,480원 | 937,707,520원 | 10,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 262,144,000원 | 257,673,984원 | 1,002,326,016원 | 10,000,000원 |
유찰이 더 진행되더라도 현재 배당 가정상 임차인 보증금 인수액은 10,000,000원으로 동일합니다. 낙찰가가 내려가면 근저당권자의 미배당액이 커질 뿐, 선순위 임차인의 보증금 인수 문제가 사라지는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 4호선 범계역 서측 인근으로, 근린생활시설과 아파트가 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 범계역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 202호와 203호가 근린생활시설로 벽체 구분 없이 일체로 사용되고 있으며 기호 1을 이용해 출입합니다.
- 설비. 급·배수시설, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역의 상업용 토지로 공시지가는 4,840,000원/㎡, 토지면적은 1,194.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·시가지경관지구·과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구 등에 해당하며 광로2류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금. 이한선의 대항력과 보증금 10,000,000원 인수를 낙찰대금과 별도로 반영해 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차관계 실체. 등기부상 관계인과 동일 이름이라는 점 때문에 가장임차인 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으므로 계약관계와 실제 점유를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 202·203호 일체사용. 벽체 구분 없이 사용 중이므로 구분 복구 필요 여부와 실제 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 33%라는 할인율만으로 저가라고 단정하지 말고, 대상 158.41㎡에 맞는 별도 근린시설 거래·임대사례를 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용보다 임차수요·상권·업종에 따른 환금성 편차가 크므로 현재 공실·영업상태와 임대수익 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 및 구조를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가 33%”보다 인수와 사용상태가 먼저다
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 1,250,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 409,600,000원까지 내려왔다는 점입니다. 그러나 현재 확인된 권리관계만으로도 임차인 이한선의 보증금 10,000,000원 인수가 존재하고, 202호와 203호는 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있습니다.
가격 측면에서도 제공된 최근 실거래는 모두 16.81㎡인데 비교 대상 면적은 158.41㎡이므로, “최근 거래보다 싸다”거나 “감정가 대비 크게 할인됐다”는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리상 후순위 등기는 정리되지만, 선순위 임차인과 물리적 복구 가능성은 남고, 시세 판단에는 별도의 동종 근린시설 비교자료가 필요한 사건입니다. 따라서 이 물건은 할인율보다 인수금·점유관계·구조 복구·실제 상권가치를 먼저 확인하는 접근이 맞습니다.
