인천지방법원 2025타경510757. 청라디오스텔 1층 102호는 공부상 휴게음식점이지만 현재 헤어샵으로 이용되는 근린시설입니다. 감정가 899,000,000원으로 출발한 물건이 3회 유찰되면서 최저매각가는 308,357,000원으로 낮아졌습니다. 감정가와 최저가의 차이는 크지만, 이것이 곧 실제 시세 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다.

권리관계에서는 2021년 6월 24일 설정된 서인천농업협동조합의 근저당권이 말소기준입니다. 과거 신한은행 근저당과 신탁등기는 이미 말소됐으며, 이후 접수된 교보자산신탁의 가압류도 해제·말소됐습니다. 현존하는 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 그러나 실제 임차인의 배당과 점포 인도 문제는 등기상 권리 소멸과 구분해서 살펴봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 서인천농협 근저당

등기 흐름에서 중요한 점은 말소기준 이전에 설정된 과거 신한은행 근저당이 이미 말소됐다는 사실입니다. 채권최고액 5,760,000,000원의 신한은행 근저당은 공동담보로 설정됐지만, 2020년 5월 29일 해지·말소됐으므로 현재 매수인이 인수할 선순위 근저당으로 취급하지 않습니다.

과거 코리아신탁 및 무궁화신탁 명의의 신탁등기 역시 각각 말소됐습니다. 현 소유자인 주효진이 2021년 6월 24일 소유권을 취득한 날, 서인천농업협동조합의 채권최고액 742,800,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 최우선변제 확인 필요

현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 장순이 1명입니다. 보증금은 20,000,000원이며 월차임은 1,300,000원입니다.

임차인 배지의 인수 없음은 확인된 대항력 및 매각 후 권리관계에 관한 판단입니다. 배당액이나 실제 점포 인도 완료를 의미하지 않습니다.

명시된 인수액이 없더라도 현재 헤어샵으로 이용 중인 점포의 인도는 별개 문제입니다. 임차인의 점유 종료 시점, 영업시설 처리, 원상회복 및 인도 협의 여부를 확인해야 합니다. 매각으로 소멸하는 권리가 있다고 해서 점포가 자동으로 비워지는 것은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 할인은 미확인

감정가는 899,000,000원, 현재 최저매각가는 308,357,000원입니다. 3회 유찰로 감정가 대비 큰 폭으로 가격이 낮아졌습니다.

4회·5회 유찰 가격은 해당 유찰이 발생한다는 가정에 따른 시나리오이며, 확정된 향후 매각가격이 아닙니다.

소유자 주효진의 2021년 취득 당시 거래가액은 837,400,000원입니다. 다만 이는 과거 거래가격으로, 현재의 상가 시장가치를 직접 나타내지는 않습니다. 당시 매매가격과 감정가만 비교해 현재 최저가의 적정성을 확정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 308,357,000원 가정)

최저매각가 308,357,000원에 매각된다고 가정하면, 추정 집행비용 5,116,998원을 제외한 303,240,002원이 서인천농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 439,559,998원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

신청채권자의 경매 청구액은 565,859,492원이고, 위 가정에서 예상되는 배당액은 303,240,002원으로 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 다만 근저당 채권최고액은 실제 확정 채무액과 구분해야 하므로, 채권최고액 기준 미배당액을 실제 확정 채무잔액으로 단정해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당액의 변화

현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 소유자 잔여금은 0원이며, 신청채권자의 청구액도 전액 충족되지 않습니다. 그럼에도 각 시나리오에서 명시된 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 낮아지는 최저매각가는 법률상 채무 인수와는 무관하게 매수가격에 영향을 줍니다. 실제 시세가 확인되지 않은 만큼, 추가 유찰을 가정한 낮은 가격도 자동으로 가격 경쟁력을 보장하지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청라1동행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·아파트단지 등으로 이루어져 있습니다. 상업시설과 주거시설이 혼재한 입지입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 건물 남측·서측·북측 도로를 이용하는 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평지붕 16층 건물의 1층 102호입니다. 사용승인일은 2018년 10월 22일이며 위생설비와 급배수시설이 갖춰져 있습니다.
• 용도. 공부상 휴게음식점이지만 실제 이용상태는 헤어샵입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있으나, 실제 영업에 필요한 용도·시설·인허가 조건은 별도로 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 속하며 경제자유구역·성장관리권역 등이 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함된 것으로 표시돼 있어, 거래 및 이용에 적용되는 구체적인 제한을 확인해야 합니다.
• 토지 여건. 전체 토지면적 1,968.0㎡, 공시지가 3,740,000원/㎡이며 지목은 대지입니다. 토지이용상황은 상업용이고 도로접면은 중로각지로 기재돼 있습니다. 이는 건물 전체 부지에 관한 사항으로 개별 102호의 토지지분을 의미하지 않습니다.
• 위반·차이. 위반건축물 여부는 위반 없음으로 확인되며, 감정요항표상 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 근린시설은 상권과 임대수익, 점포별 위치 및 시설상태에 따라 가격 차이가 날 수 있습니다. 본건은 3회 유찰됐으며 현재 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 매도 가능 가격과 예상 매각기간을 별도로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 최저가 308,357,000원은 감정가의 34.3%이지만, 같은 건물 또는 인근의 용도·층·규모가 유사한 근린시설 거래와 대조해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
• 임차인 배당 확인. 장순이의 보증금 20,000,000원, 배당요구일 2025.07.30을 기준으로 확정일자와 최우선변제 요건, 실제 배당 여부를 확인해야 합니다.
• 점포 인도 확인. 헤어샵 영업 여부와 점유 상태를 조사하고, 임차인과의 인도 협의 및 영업시설 처리 가능성을 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 공부상 휴게음식점과 현황 헤어샵의 차이를 확인하고, 향후 임대 또는 직접 영업에 필요한 용도·시설·인허가 조건을 점검해야 합니다.
• 임대수익 검증. 월차임 1,300,000원의 실제 수취 여부와 임차인의 계약 유지 가능성, 공실 시 재임대 조건을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비와 공용부분 부담, 당해세 및 배당에 영향을 줄 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
• 자금·비용. 최저매각가 외에 취득 관련 세금, 명도비용, 점포 정비비용 등을 반영한 전체 취득비용을 산정해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.10.01 매각 진행 여부와 매각조건, 매각물건명세서 변경 및 임차인 관련 추가 문건을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34.3%가 시세의 34.3%는 아니다”

청라디오스텔 102호는 서인천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인은 1명이며, 전입일이 말소기준 이후여서 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 명시된 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 임차인의 최우선변제 여부와 실제 점포 인도는 별도로 확인해야 합니다. 공부상 휴게음식점과 현황 헤어샵의 차이, 임대수익 및 재임대 가능성도 근린시설의 가치를 판단하는 핵심 요소입니다.

현재 최저가는 308,357,000원으로 감정가의 34.3%까지 하락했지만, 최근 실거래가격을 확인하지 못해 시세보다 저렴하다고 결론 낼 수 없습니다. 3회 유찰된 근린시설이라는 특성과 가격 검증의 불확실성을 함께 반영해야 합니다.

결론은 명확합니다. 확인된 권리상 인수액은 0원이지만, 현재 가격의 적정성은 미확인입니다. 실제 시세·임차인 배당·점포 인도·재임대 가능성을 검증한 뒤 매수 여부와 입찰가격을 판단해야 합니다.