인천지방법원 2025타경510757. 청라디오스텔 1층 102호로, 공부상 용도는 휴게음식점이고 현황은 헤어샵으로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 주효진 씨는 2021.06.24. 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 837,400,000원입니다. 같은 날 서인천농업협동조합이 채권최고액 742,800,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 629,300,000원으로 감정가 899,000,000원의 70%입니다. 배당표상 서인천농업협동조합 근저당에는 122,193,000원의 미배당이 발생하지만, 이는 채권자의 미회수액일 뿐 매수인이 인수하는 채무가 아닙니다. 권리승계와 별도로 실제 임차인의 점유 인도, 현황 헤어샵의 영업 종료 및 이용상태 확인이 입찰 전 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510757 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 167-29 청라디오스텔 제1층 제102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 공부상 휴게음식점 · 현황 헤어샵 · 16층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 주효진 (2021.06.24. 소유권이전 · 거래가액 837,400,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 899,000,000원 / 629,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서인천농업협동조합 / 565,859,492원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.24. 서인천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 742,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부의 과거 신탁등기와 신한은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.06.24. 서인천농업협동조합 근저당입니다. 이후 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.10.31. 교보자산신탁 주식회사의 384,884,403원 가압류도 2024.02.01. 해제로 이미 말소돼 인수대상이 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 명도는 남는다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장순이 | 1층 102호 | 2024.04.05 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 2025.07.30 접수 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 장순이 씨의 전입일 2024.04.05.은 말소기준권리 2021.06.24.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 확정일자는 확인되지 않으며 배당요구는 2025.07.30. 접수됐습니다. 배당 여부와 별개로 대항력이 없기 때문에 보증금 미회수분을 매수인이 떠안을 구조는 아닙니다.
③ 가격·배당 구조 — 감정가 70%, 근저당은 일부 미배당
현재 회차는 1회 유찰된 감정가의 70% 구간입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 감정가와의 차이일 뿐, 곧바로 실거래 시세 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다. 근린시설은 이용상태·임대수익·점유·업종 조건에 따라 가치 편차가 클 수 있으므로 629,300,000원의 가격 적정성은 별도로 검증해야 합니다.
예상배당표 (매각가 629,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,693,000원 |
| 1. 근저당 · 서인천농업협동조합 | 742,800,000원 | 620,607,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 122,193,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용은 8,693,000원, 서인천농업협동조합 예상배당은 620,607,000원입니다. 근저당 채권최고액 기준 122,193,000원이 미배당되지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 629,300,000원 | 620,607,000원 | 122,193,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 440,510,000원 | 433,704,900원 | 309,095,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 308,357,000원 | 303,240,002원 | 439,559,998원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라1동행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·아파트단지 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 건물은 남측·서측·북측 도로를 이용합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 휴게음식점이지만 현황은 헤어샵입니다. 구조·표시상 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 16층 건물로 사용승인일은 2018.10.22.이며, 외벽은 석재붙임 등, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 설비. 위생설비 및 급배수시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 1,968㎡의 평지·세로장방형 토지로 오피스텔 등의 부지로 이용 중이며, 공시지가는 3,740,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·가축사육제한구역에 포함되고 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 기타. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 장순이 씨의 임대차계약서, 확정일자 여부, 배당요구 접수 내용과 현재 점유상태를 확인하세요.
- 명도 일정. 대항력과 보증금 승계는 없지만 실제 임차인이 헤어샵을 점유하고 있으므로 영업 종료 및 인도 일정을 점검하세요.
- 용도 확인. 공부상 휴게음식점과 현황 헤어샵의 차이를 전제로 현재 영업과 향후 이용 가능 조건을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 1층 근린시설의 실제 임대조건과 현장 상태를 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 규제 확인. 일반상업지역·경제자유구역·지구단위계획구역·토지거래계약 허가구역 등 적용 내용을 입찰 전 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차의 근저당 미배당 122,193,000원은 채권자의 손실 가능액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 재확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 점유와 가격은 따로 본다”
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2021.06.24. 서인천농업협동조합 근저당이고, 임차인 장순이 씨의 전입은 2024.04.05.로 뒤입니다. 따라서 임차보증금과 근저당 미배당을 매수인이 승계하지 않아 인수액은 0원입니다.
다만 권리상 인수 0원이 곧바로 손쉬운 물건을 뜻하지는 않습니다. 실제 임차인이 현황상 헤어샵을 점유하고 있어 명도와 영업 종료 확인이 필요하고, 물건도 주거용이 아닌 1층 근린시설입니다. 현재 최저가 629,300,000원이 감정가의 70%라는 사실은 분명하지만, 그 비율만으로 시장가격보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리는 통과, 점유와 가격은 현장 검증. 이것이 이 물건의 핵심입니다.