수원지방법원 2025타경100839. 안양동 원평노블레스12차 4층 403호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔 등으로 이용 중입니다. 감정가는 317,000,000원, 현재 최저매각가는 253,600,000원이며 4회 유찰 상태입니다. 현재 소유자는 김지연으로, 2021년 7월 거래가 350,000,000원에 취득했습니다.
권리구조에서 가장 중요한 날짜는 2023.05.08 국의 압류입니다. 이 압류가 선언된 말소기준권리이고, 이후 서울특별시·안양시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권자 김유동은 2021.07.01 전입·점유, 2021.05.31 확정일자로 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100839 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 676-38 원평노블레스12차 4층 403호 |
| 도로명 | 경기도 안양시 만안구 안양로291번길 34-15 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 등으로 이용 중 · 지하4층/지상13층 중 4층 |
| 소유자 | 김지연 (2021.07.21 소유권이전 · 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 253,600,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 사용승인일 | 2018.12.27 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 주된 위험 해소
김유동의 임차권은 임대차계약일 2021.05.31, 주민등록·점유개시 2021.07.01, 확정일자 2021.05.31이며 보증금은 350,000,000원입니다. 말소기준인 2023.05.08 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인으로, 배당요구도 했습니다. 따라서 확약이 없었다면 현재 최저가 253,600,000원에서 집행비용 4,350,400원을 제외한 249,249,600원만 배당되고, 100,750,400원이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 점유·임차 관계 2명 확인
| 이름 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한나 | 현황조사·매각물건명세서 확인 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김유동 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.01 / 2021.05.31 | 350,000,000원 | 대항력 있음 | 있음 | 실질 0원* |
* 김유동 임차권은 주택도시보증공사의 2026.03.31 확약서 제출을 조건으로 매각되며, 대항력·잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있습니다. 이한나에게는 해당 확약이 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 25,360만원이 싸 보이지만, 시장은 -16.1% 하락
원평노블레스12차의 실거래는 총 6건이 확인됩니다. 전체 평균은 345,500,000원이지만, 2021~2022년의 350,000,000원·379,000,000원·390,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 가장 최신 거래이자 최근 12개월 내 유일한 거래는 2026.02 전용 68.1㎡ 6층 298,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 68.1㎡ | 6 | 298,000,000원 |
| 2024.10 | 72.12㎡ | 4 | 277,000,000원 |
| 2022.02 | 72.12㎡ | 6 | 390,000,000원 |
| 2021.09 | 72.97㎡ | 13 | 379,000,000원 |
| 2021.08 | 72.97㎡ | 13 | 379,000,000원 |
| 2021.07 | 68.1㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 최근12개월 | 68.1㎡ | 1건 | 298,000,000원 |
확약 적용 후 김유동 임차권의 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액은 253,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 298,000,000원의 85.1%입니다. 다만 최근 12개월 가격은 이전 거래군 대비 -16.1%로 하락했습니다. 전체 평균 345,500,000원 대비 73.4%라는 숫자만으로 가격 메리트를 크게 평가하면 과거 고가 거래의 영향을 받게 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 253,600,000원 가정 · 확약 전 룰상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,350,400원 |
| 1. 임차인 김유동 보증금 | 350,000,000원 | 249,249,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 김유동 보증금 부족분 100,750,400원이 매수인 인수액으로 산출됩니다. 그러나 2026.03.31 제출된 주택도시보증공사의 확약에 따라 해당 임차권의 대항력과 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양역 지하철1호선 남서측 인근으로 오피스텔·근린생활시설·아파트·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 안양역이 있어 대중교통 여건은 전반적으로 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔 등으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하4층/지상13층입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화·화재탐지·난방·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지·사다리형, 상업용 토지이며 북서측 약 8m 내외·북동측 약 5m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역·화재경계지구·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,448,000원/㎡이며 공부와의 차이는 특이사항 없습니다.
- 환금성. 원평노블레스12차는 15세대 규모이고 경매 평균 유찰 7.3회, 낙찰률 0.0으로 표시돼 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 2026.03.31 확약이 매각조건으로 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 이한나 점유 확인. 전입신고일·보증금·점유범위·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 세금 압류 확인. 국·서울특별시·안양시 압류 3건 중 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 하락장 반영. 최신 거래 298,000,000원은 이전 거래군 대비 -16.1%입니다. 전체 평균 345,500,000원을 현재 시세로 그대로 사용하지 않는 편이 안전합니다.
- 추가 유찰 시 착시 주의. 5회 유찰 시 매각가 202,880,000원, 6회 유찰 시 162,304,000원이지만, 김유동 임차권 확약이 유효한지가 먼저입니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔 등입니다. 실제 이용·공부·대출 가능 조건을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 강한 호재지만, 모든 위험을 없애지는 않는다”
이 사건의 핵심은 보증금 350,000,000원의 선순위 임차권입니다. 일반적인 계산대로라면 현재 253,600,000원에 낙찰될 경우 김유동 보증금의 미배당 100,750,400원을 매수인이 떠안아야 합니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.03.31 대항력과 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해, 김유동 임차권의 실질 인수는 0원*으로 전환됩니다.
그 결과 현재 회차의 실질취득 기준액은 253,600,000원으로 최근 실거래 298,000,000원의 85.1%입니다. 다만 가격 추세가 -16.1%로 하락 중이고, 이미 4회 유찰됐으며, 건물 경매 평균 유찰도 7.3회입니다. 무엇보다 별도 점유자 이한나는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이 남습니다. 따라서 결론은 “주된 임차권 위험은 확약으로 해소됐지만, 미상 점유자와 하락 추세를 확인한 뒤 접근할 물건”입니다.
