수원지방법원 2025타경100860. 안양시 동안구 호계동 리치밸리 1층 101호입니다. 사건 분류는 아파트지만 감정평가의 이용상태와 매각물건명세서 비고는 모두 공부상 근린생활시설로 확인됩니다. 19층 건물 중 1층이고, 분석 대상 면적은 364.17㎡입니다. 소유자는 김인재이며 2016.08.26 매매로 1,500,000,000원에 소유권을 취득한 이력이 확인됩니다.
권리관계는 현재 경매에서 비교적 선명합니다. 말소기준은 2018.05.29 설정된 주식회사신한은행의 근저당권이고 채권최고액은 1,440,000,000원입니다. 그 뒤 김만길 근저당, 테라크라우드대부 가압류, 김기화 근저당, 롯데카드 가압류, 안양시 압류, 현재 경매개시결정과 국 압류가 이어지지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100860 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 966-1 리치밸리 1층 101호 · 도로명 경기도 안양시 동안구 흥안대로 94 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 분류 · 공부상 근린생활시설 · 분석 대상 면적 364.17㎡ · 19층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 김인재 · 2016.08.26 소유권이전 · 거래가액 1,500,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,020,000,000원 / 1,292,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 경매개시결정 채권자 / 청구 | 유에스에이치유동화전문 유한회사 / 1,440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2006.08.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·사용관계까지 확정된 것으로 보기는 어렵습니다. 임차보증금이나 확정일자 등도 확인되지 않은 상태이므로 별도의 임차인에게 대항력이 있다고 단정할 근거는 없습니다.
② 시세 비교 — 273.9%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
리치밸리 단지의 최근 거래는 확인되지만 대상과 면적 조건이 맞지 않습니다. 분석 대상은 364.17㎡이고 제공된 실거래는 84.58㎡, 108.14㎡, 118.81㎡입니다. 따라서 아래 거래총액은 주변 단지의 거래 흐름을 보는 참고자료이지, 1층 101호 근린생활시설의 직접 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 118.81㎡ | 6 | 490,000,000원 |
| 2026.06 | 118.81㎡ | 11 | 550,000,000원 |
| 2026.05 | 118.81㎡ | 8 | 450,000,000원 |
| 2025.12 | 84.58㎡ | 9 | 398,000,000원 |
| 2025.06 | 84.58㎡ | 18 | 445,000,000원 |
| 2024.12 | 84.58㎡ | 13 | 390,000,000원 |
| 2024.12 | 108.14㎡ | 13 | 420,000,000원 |
| 2024.08 | 108.14㎡ | 13 | 353,750,000원 |
| 2024.07 | 84.58㎡ | 12 | 375,000,000원 |
| 2024.06 | 108.14㎡ | 15 | 447,500,000원 |
| 2024.04 | 118.81㎡ | 16 | 440,000,000원 |
| 2024.01 | 84.58㎡ | 10 | 405,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 472,000,000원 |
단지 전체 12건 평균은 430,354,166원, 최근 12개월 4건 평균은 472,000,000원, 최신 거래는 2026.06 490,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래 대비 15.3% 높은 흐름입니다. 현재 최저가 1,292,800,000원은 최근 12개월 거래평균 총액의 273.9%이지만, 대상 면적과 거래표본 면적이 전혀 맞지 않기 때문에 이를 근거로 “고평가” 또는 “저평가” 금액을 정밀하게 산출해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,292,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,328,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,440,000,000원 | 1,277,472,000원 |
| 3. 근저당 · 김만길 | 260,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 테라크라우드대부 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김기화 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,099,476원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,707,099,476원 중 예상배당은 1,277,472,000원, 미배당은 1,429,627,476원입니다. 후순위 채권에 미배당이 크게 발생하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려가도 권리 인수는 0원
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 | 64% | 1,292,800,000원 | 1,429,627,476원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 1,034,240,000원 | 1,685,601,876원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 827,392,000원 | 1,890,381,396원 | 0원 |
유찰이 추가돼도 등기상 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산됩니다. 다만 이 사건의 핵심은 권리 인수가 아니라 적정 가격을 검증할 직접 비교거래가 부족하다는 점입니다. 리치밸리 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.0회로 나타나며, 현재 사건 역시 이미 2회 유찰됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건 분류는 아파트지만 1층 101호는 공부상 근린생활시설로 기재되어 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 호계3동 행정복지센터 북서측 인근으로, 노변에 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 30미터, 북동측 약 8미터, 남동측 약 4미터의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물로 사용승인일은 2006.08.09이며, 위생·도시가스·소방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·시가지경관지구이며, 대로2류와 소로2류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 4,460,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타로 기재되어 있습니다.
- 환금성 주의. 단지는 70세대이며 제공된 최근 거래는 84.58㎡~118.81㎡에 집중되어 있습니다. 대상 364.17㎡와 직접 맞는 거래가 없어 매각가 검증 난도가 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도부터 확인. 사건 분류의 ‘아파트’만 보고 주거용으로 접근하면 안 됩니다. 감정평가와 매각물건명세서에는 공부상 근린생활시설로 기재되어 있습니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·사용관계 확인이 필요합니다.
- 시세 총액 단순비교 금지. 최근 12개월 평균 472,000,000원과 최신 490,000,000원은 모두 대상보다 훨씬 작은 면적의 거래입니다.
- 2회 유찰을 가격 메리트로 단정 금지. 현재 최저가는 감정가의 64%지만 적정가를 검증할 동일 조건 실거래가 없습니다.
- 말소기준 확인. 2018.05.29 신한은행 근저당권 1,440,000,000원이 기준이며 이후 현재 남아 있는 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 시나리오에서 채권 미배당은 1,429,627,476원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 어렵다”
이 사건은 등기권리 자체보다 물건의 성격과 가격 검증이 더 어렵습니다. 말소기준 이후 등기권리는 매각으로 소멸하고 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이므로 권리구조만 보면 정리가 잘 된 편입니다. 그러나 대상은 1층 101호의 공부상 근린생활시설, 분석 대상 면적 364.17㎡이고, 제공된 단지 실거래는 84.58㎡~118.81㎡에 그칩니다.
현재 최저가 1,292,800,000원이 최근 12개월 거래평균 472,000,000원의 273.9%라는 숫자는 오히려 총액끼리 단순 비교하면 안 된다는 경고에 가깝습니다. 감정가 대비 64%까지 내려왔어도 동일 용도·동일 규모 거래가 확인되지 않으므로 “2회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 가격·용도·환금성 검증 난도는 높다. 이 사건의 핵심은 그 세 가지입니다.
