수원지방법원 2025타경100860. 안양시 동안구 호계동 리치밸리 1층 101호입니다. 사건상 용도는 아파트로 분류돼 있지만, 감정요항표의 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 공부상 근린생활시설로 기재돼 있습니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 건물은 철근콘크리트구조 19층 중 1층, 사용승인일은 2006.08.09입니다. 따라서 일반적인 아파트 한 세대를 전제로 가격과 환금성을 판단하는 접근은 피해야 합니다.

소유자 김인재는 2016.08.26 소유권을 취득했고 당시 등기상 거래가액은 1,500,000,000원입니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2018.05.29 설정된 주식회사신한은행 근저당권 1,440,000,000원입니다. 그 뒤 김만길 근저당, 주식회사 테라크라우드대부 가압류, 김기화 근저당, 롯데카드 주식회사 가압류, 안양시 압류, 현재 경매개시결정 및 국 압류가 이어지지만 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 인수액은 0원

말소기준권리는 2018.05.29 접수된 을구 14번 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,440,000,000원이며, 현재 배당가정에서는 집행비용을 제외한 1,021,497,600원이 이 근저당에 배당됩니다. 그 이후의 김만길 근저당 260,000,000원, 주식회사 테라크라우드대부 가압류 500,000,000원, 김기화 근저당 500,000,000원, 롯데카드 주식회사 가압류 7,099,476원 등은 배당을 받지 못하는 것으로 계산되지만, 권리판정상 매각으로 소멸합니다.

② 가격 비교 — 219.1%지만 ‘동일 물건 시세’로 보면 안 된다

리치밸리의 제공된 최근 12개월 실거래 평균은 472,000,000원, 최신 거래는 2026.06의 490,000,000원입니다. 현재 최저가 1,034,240,000원은 최근 12개월 평균의 219.1%입니다. 따라서 이 비교값만 놓고 현재 최저가를 ‘최근 시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.

다만 결정적인 한계가 있습니다. 본건의 분석 대상 면적은 364.17㎡인데 아래 실거래 표본은 84.58㎡, 108.14㎡, 118.81㎡로 구성됩니다. 게다가 본건은 공부상 근린생활시설입니다. 즉 절대금액 비교에서는 현재 최저가가 최근 거래들을 크게 웃돌지만, 면적과 용도가 달라 일반 아파트 실거래를 본건의 직접 시세로 환산하는 것도 부정확합니다. 가격 메리트는 별도의 근린생활시설·대형 면적 비교사례가 확인되기 전까지 보수적으로 봐야 합니다.

최근 12개월 평균은 과거 전체 평균 430,354,166원보다 높고, 최근 구간과 이전 구간의 추세도 15.3%입니다. 따라서 제공된 아파트 실거래만 보면 하락 추세로 볼 근거는 없습니다. 그러나 본건 최저가가 최근 12개월 평균과 최신 거래를 모두 웃도는 절대금액 구조이고, 비교면적도 일치하지 않으므로 최저가가 감정가의 51.2%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,034,240,000원 가정)

총 채권액 2,707,099,476원 중 1,021,497,600원이 배당되는 가정이며, 부족액은 1,685,601,876원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형입니다.

④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 호계3동 행정복지센터 북서측 인근이며, 노변으로 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 사건상 아파트로 분류돼 있으나 감정요항표상 공부상 근린생활시설이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 19층 중 1층 101호, 사용승인일 2006.08.09입니다. 전면유리 창호, 위생·도시가스·소방·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 북서측 약 30미터 내외, 북동측 약 8미터 내외, 남동측 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·시가지경관지구이며, 대로2류와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 4,460,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
• 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 리치밸리는 70세대이며, 제공된 주거 실거래 면적과 본건 364.17㎡가 일치하지 않습니다. 1층 대형 근린생활시설이라는 특성을 별도로 반영해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 용도부터 재확인. 사건상 아파트라는 표기만 보고 주거용 세대로 판단하지 말고, 공부상 근린생활시설인 1층 101호의 실제 이용·허용 용도를 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
• 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 보증금·점유시점·확정일자 등 권리요소를 확인해야 합니다.
• 가격 비교표본 재구성. 최근 실거래 면적 84.58~118.81㎡와 본건 364.17㎡는 일치하지 않습니다. 아파트 평균 472,000,000원을 직접 본건 시세로 대입하지 마세요.
• 3회 유찰 할인율 과신 금지. 현재 최저가가 감정가의 51.2%여도 제공된 최근12개월 평균 대비 219.1%입니다. 할인율보다 실제 근린생활시설 환금가치가 중요합니다.
• 배당 부족과 인수 구분. 채권 부족액은 1,685,601,876원이지만 현재 배당모형의 매수인 인수는 0원입니다. 미배당 채권 자체를 매수인 인수액으로 오해하지 않아야 합니다.
• 세금·배당 원본 확인. 현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 매각 전 배당요구·조세채권 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.
• 등기 원본 대조. 2018.05.29 주식회사신한은행 근저당을 말소기준으로 한 이후 권리의 소멸 여부와 현재 경매개시결정을 최신 등기사항전부증명서로 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리보다 ‘가격과 용도’가 더 어렵다

이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2018.05.29 주식회사신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·압류·현재 경매개시결정은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건의 핵심 리스크는 권리가 아닙니다. 감정가 2,020,000,000원에서 3회 유찰돼 1,034,240,000원까지 내려왔지만, 제공된 최근 12개월 실거래 평균 472,000,000원보다 절대금액이 높고, 그 비율도 219.1%입니다. 동시에 본건은 364.17㎡이고 비교 거래는 84.58~118.81㎡이며, 공부상 근린생활시설이라는 결정적인 차이가 있습니다.

따라서 이 사건을 단순히 “3회 유찰된 아파트”로 보는 것은 위험합니다. “권리상 인수는 0원이지만, 1층 대형 근린생활시설의 적정가와 환금성을 별도로 검증해야 하는 물건”으로 보는 편이 자료와 더 잘 맞습니다. 현재 수치만으로는 가격 메리트를 적극적으로 부여하기 어렵습니다.