부동산강제경매

2025타경510838 · 인천지방법원 · 건물
철근콘크리트구조 50.5775㎡

낙찰가 유찰 3회 후 낙찰

60,000,000원 6,000만 감정가 136,000,000원

감정가의 44% 2026-07-23 낙찰

최저매각가 46,648,000원 최저가 대비 +28%

낙찰일

07-23 낙찰 완료

인천지방법원 3회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

466만원

최저가의 10% · 4,664,800원

감정가 대비

▼ 55.9% 싸게 매수

감정가 1.36억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

3 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 65% 할인 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 크게 낮아졌지만 대항력 있는 임차권등기 보증금 인수 위험으로 실질취득은 약 1.21억 수준입니다.

가격 최저가 46,648,000원이지만 임차보증금 미배당 인수 74,091,664원 반영 필요
자금 실질취득 약 120,739,664원으로 최근 거래 128,750,000원 대비 검토
리스크 대항력 임차인 1명·보증금 119,500,000원, 확약 적용 여부 확인 필요

한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차권등기 보증금 인수 위험이 핵심입니다. 배당 부족액 74,091,664원은 매수인이 부담할 수 있어 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

136,000,000원 / 46,648,000원

3회 유찰

실질취득

120,739,664원

낙찰가+인수액

인수

74,091,664원

임차보증금 미배당

핵심지표

임차인 1명

대항력 가능

인천지방법원 2025타경510838. 인천 서구 경서동 다솜채5 제4층 제403호 도시형생활주택입니다. 말소기준 이후 권리들은 소멸하지만, 을구 1번 주택임차권등기는 말소기준권리 이전 임대차로 매수인 인수 대상입니다.

물건 개요

소재지	인천광역시 서구 경서동 755-4 다솜채5 4층403호
용도	도시형생활주택(단지형다세대주택)
소유자	손재현
감정가 / 최저가	136,000,000원 / 46,648,000원
신청채권	119,500,000원
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

2016.09.20 소유권보존 · 이진영

2021.10.25 소유권이전 · 손재현 (거래가액 119,500,000원)

2023.10.17 주택임차권등기 · 박진호 · 보증금 119,500,000원 인수검토

2025.05.12 압류 · 서구(인천광역시) · 매각으로 소멸

2025.07.18 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 · 매각으로 소멸

⚠️ 대항력 임차인 인수 구조 박진호 임차인은 전입일 2021.09.01, 확정일자 2021.09.01, 보증금 119,500,000원으로 우선변제권을 행사합니다. 현재 회차 낙찰가 46,648,000원 기준 배당액 45,408,336원, 부족분 74,091,664원은 매수인 인수 위험입니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
박진호	119,500,000원	有	有	인수 가능

현황조사상 오진석·김민정·김창원은 전입일 기준 대항력 가능성이 있으나 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부와 인수액은 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (최저가 46,648,000원 가정)

항목	채권	배당
집행비용	-	1,239,664원
임차인 박진호 보증금	119,500,000원	45,408,336원
주택도시보증공사	119,500,000원	0원

매각대금 배분

가격 비교

실질취득 약 120,739,664원 기준 비교

확약 관련 확인 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 확약이 임차권 인수에 적용되는 경우 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 볼 수 있으나, 확약 적용 범위와 조건을 반드시 확인해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

최저가 46,648,000원만 보고 판단하지 말고 실질취득 약 120,739,664원을 기준으로 검토.
박진호 임차권등기 및 주택도시보증공사 확약 적용 범위를 매각물건명세서 원본으로 확인.
보증금 미상 점유자들의 추가 인수 위험 확인.
다솜채5 최근 거래 128,750,000원, 최신 거래 138,000,000원과 비교해 가격 판단.

맺으며

이 물건은 유찰 횟수만 보면 매우 저렴해 보입니다. 그러나 경매의 핵심은 최저가가 아니라 낙찰 후 실제 부담액입니다. 대항력 있는 임차권 인수 가능성이 남아 있어 확약 여부가 결론을 좌우합니다. 권리 해소가 확인되지 않는다면 가격보다 인수 위험을 우선 검토해야 합니다.

부동산강제경매

유찰 3회의 착시 — 인수 보증금이 남는 인천 다솜채5 403호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (최저가 46,648,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-14	유찰	1억 3,600만원
2	2026-05-15	유찰	9,520만원
3	2026-06-23	유찰	6,664만원
4	2026-07-23	대기	4,664만원