인천지방법원 2025타경510896. 인천광역시 남구 문학동 미다움빌라 102동 1층 102호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 131,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 91,700,000원입니다. 등기부의 핵심은 2018년 1월 5일 설정된 한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 48,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 같은 은행의 채권최고액 37,080,000원 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 회차의 예상 배당에서는 집행비용을 제외한 두 근저당이 모두 채권최고액 기준으로 전액 배당되고, 소유자에게 4,569,400원이 남는 구조입니다. 계산된 채권 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 실거래 자료가 없어 최저가 91,700,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510896 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남구 문학동 346-23 미다움빌라 102동 1층 102호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 매소홀로553번길 12-17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 · 외벽 시멘트몰탈위페인팅 등 · 샷시창호 |
| 소유자 | 김종석 (2019.04.08. 소유권이전 · 2019.01.22. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 53,987,833원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.01.05. 한국스탠다드차타드은행 근저당 48,000,000원입니다. 같은 은행이 2018.05.30. 추가 설정한 근저당 37,080,000원은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2025.07.23. 등기된 한국주택금융공사의 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 점유·임차관계 — 등재 내역은 없지만 현장 확인 필요
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 등재 임차인 | 등재 내역 없음 | 보증금 인수 계산 없음 |
| 임대관계 | 감정평가상 미상 | 현장 점유 확인 |
| 매수인 인수액 | 0원 | 현재 계산상 없음 |
임차인 명단에는 별도 등재자가 없고 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 실제 점유자가 소유자인지, 별도의 거주자나 사용자가 있는지는 입찰 전에 현황조사서와 현장 방문을 통해 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,050,600원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 37,080,000원 | 37,080,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,569,400원 |
현재 회차에서는 두 근저당의 채권최고액 합계 85,080,000원이 전액 배당되고, 계산상 미배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 문학초등학교 동측 인근에 위치하며 주위에는 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 난방설비, 위생설비, 급배수설비가 되어 있습니다.
- 도로. 대체로 세장형 토지의 다세대주택 건부지로 이용 중이며 남측으로 도로가 소재합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 상대보호구역, 현상변경허가 대상구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 현장 방문으로 점유자 및 전입 여부를 대조해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 다세대 실거래와 매물 가격을 확인해야 합니다.
- 1층 상태 확인. 대상은 1층 102호이므로 내부 상태와 채광, 소음, 보안, 습기 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리 주체에 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 당해세와 최우선변제 등이 반영되지 않은 계산이므로 배당요구종기 이후 제출서류를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 미확인
이 물건은 등기상 구조가 비교적 단순합니다. 2018.01.05. 근저당이 말소기준이고, 이후 추가 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차에서는 두 근저당도 전액 배당되며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 점유와 가격은 확인 후 판단입니다. 현장 점유와 인근 다세대 시세가 확인돼야 실제 입찰가 상한을 정할 수 있습니다.
