인천지방법원 2025타경510983. 부평동 경인로818번길에 있는 철근콘크리트조 4층 다세대주택의 4층 402호, 전유부분 41.24㎡입니다. 1996.09.23. 사용승인됐고 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역에 자리합니다. 현재 소유자는 최춘길이며 2020.12.16. 매매를 원인으로 거래가 82,000,000원에 취득해 2021.01.28. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리분석의 출발점은 2019.02.11. 설정된 박정호의 근저당권입니다. 채권최고액은 150,000,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 이 근저당권보다 앞서 2018.10.15. 전입·점유를 시작하고 2018.09.18. 확정일자를 갖춘 보증금 73,000,000원의 임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510983 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 768-91 4층 402호 · 인천광역시 부평구 경인로818번길 17-42 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(다세대주택) · 공동주택으로 이용 중 · 제4층 제402호 41.24㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 중 4층 · 사용승인일 1996.09.23. |
| 소유자 | 최춘길 (2020.12.16. 매매 · 거래가 82,000,000원 · 2021.01.28. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 52,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 88,260,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2019.02.11. 박정호 근저당권입니다. 한국토지주택공사의 임차권은 전입·점유와 확정일자가 모두 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 임차권등기는 2020.10.29. 이뤄졌지만 임대차계약일은 2018.09.17., 확정일자는 2018.09.18., 주민등록일자와 점유개시일자는 2018.10.15.로 기재돼 있습니다.
임차인·보증기관 현황
| 신고 주체 | 성격 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 승계 신고 실제 임차인 아님 | 2018.10.15. | 2018.09.18. | 73,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 신고 |
실제 임차인은 0명으로 집계하며, 한국토지주택공사의 보증금 신고를 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 다만 등기상 임차권자는 한국토지주택공사이고, 매각물건명세서에 기재된 대항력포기서·말소동의서 제출자는 서울보증보험 주식회사이므로 을구 13번 권리에 대한 승계 및 확약 적용관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 75,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 52,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 물건이나 인근 유사 다세대의 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 하락률만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
확약이 유효하면 실질취득은 최저가와 같은 52,500,000원*입니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 배당에서 보증금 부족분 21,845,000원이 매수인에게 남습니다. 이 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어, 총부담이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 대항력 인수형 구조가 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,345,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 73,000,000원 | 51,155,000원 |
| 2. 근저당 · 박정호 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,318,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 88,260,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 13,731,861원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,345,000원을 제외한 51,155,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분은 21,845,000원입니다. 대항력포기서 및 말소동의서가 해당 권리에 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 중 최상층인 4층 402호입니다.
- 주위환경. 인천광역시 부평구 경인로818번길에 위치하고, 주위에는 공동주택·단독주택· 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 북동측·동측·남측으로 노폭 약 2미터의 포장도로와 접합니다. 차량 접근성과 주차·회차 여건은 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시 이중창호이며 위생·급배수·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(희망천지구), 주거환경개선지구, 과밀억제권역에 해당하며 일부 토지는 준보전산지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1996.09.23. 사용승인된 다세대주택이고 최근 실거래 비교 근거가 없어, 감정가 70%라는 이유만으로 환금성과 가격 경쟁력을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력포기서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 포기서가 을구 13번 한국토지주택공사 임차권에 적용되는지, 조건이나 효력 제한이 없는지 확인하세요.
- 말소동의 범위 확인. 배당 후 임차권등기가 확실히 말소되는지, 매수인이 별도의 서류나 절차를 부담하는지 확인하세요.
- 보증기관 승계관계 확인. 한국토지주택공사와 서울보증보험 주식회사 사이의 권리승계 및 보증금 청구 관계를 배당요구서·매각물건명세서·임차권등기명령 원본으로 대조하세요.
- 별도 점유자 확인. 실제 임차인은 0명으로 집계되지만 감정평가서상 임대차관계는 미상입니다. 현장 방문과 현황조사 원본으로 현재 점유자를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세가 존재하면 임차보증금 배당액과 후순위 채권 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 동일·유사 다세대의 최근 실거래 비교 없이 감정가와 최저가만으로 적정가를 확정하지 마세요.
- 도로·최상층 점검. 약 2미터 도로 접근, 4층 최상층의 누수·방수·계단 이동·주차 여건을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 대항력포기서, 말소동의서와 세금 관련 교부청구 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “52,500,000원짜리 물건이 아니라, 확약을 사는 입찰”
이 물건의 표면상 최저가는 52,500,000원이고 감정가의 70%입니다. 그러나 본질은 가격 할인보다 보증금 73,000,000원의 선순위 대항력 임차권입니다. 현재 배당 구조만 적용하면 21,845,000원이 매수인 인수액으로 남지만, 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 대항력포기서와 말소동의서 제출이 기재돼 있습니다.
따라서 해당 확약이 을구 13번 권리에 유효하게 적용되고 말소까지 확보되는 경우에만 실질 인수는 0원*, 실질취득은 52,500,000원*으로 볼 수 있습니다. 반대로 적용관계가 불명확하거나 별도 점유·임차관계가 확인되면 위험은 다시 살아납니다. 최근 실거래 비교 근거도 없어 가격 메리트까지 확정할 수 없습니다. 권리는 조건부 통과, 가격은 추가 검증. 포기서 원문과 말소동의의 효력을 확인한 뒤에만 입찰 여부를 판단해야 하는 물건입니다.
