인천지방법원 2025타경511033. 인천 미추홀구 주안동 주안동레종뷰 5층 501호, 전용 19.04㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 6,100만원이고 두 차례 유찰을 거쳐 최저가는 2,989만원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 단순히 할인된 가격으로 접근하면 안 됩니다. 을구 1순위 주택임차권등기자인 김성은의 보증금 8,500만원이 존재하기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511033 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 285-27 주안동레종뷰 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 19.04㎡ · 2015.10.26 사용승인 |
| 소유자 | 고재후 |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 29,890,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.23 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준권리 이후 권리는 대부분 매각으로 소멸하지만, 임차권 판단은 별도입니다. 김성은은 2022년 5월 18일 전입 및 점유를 시작했고 확정일자도 2022년 4월 20일 받아 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 현재 배당에서는 2,895만원만 배당되고 부족분 5,604만원은 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 인수 구조
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김성은 | 85,000,000원 | 有 | 有 | 가능 |
배당요구를 통해 일부 변제는 가능하지만, 최저가 2,989만원에서는 보증금 전액 회수가 불가능합니다. 따라서 단순 낙찰가는 투자금이 아니라 낙찰가 + 미배당 보증금으로 계산해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 비교
주안동레종뷰 동일 면적 최근 거래는 2022년 4월과 2023년 1월 각각 8,800만원입니다. 최저가는 감정가 대비 49%까지 내려왔지만, 임차보증금 인수를 반영하면 가격 판단이 달라집니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 19.04㎡ | 5 | 88,000,000원 |
| 2022.04 | 19.04㎡ | 5 | 88,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 2건 | 88,000,000원 |
최저매각가는 최근 시세 대비 34% 수준이지만, 인수액을 더한 실질취득가는 85,938,020원입니다. 이는 최근 거래가 8,800만원의 약 97.7% 수준으로, 보증기관 확약이 없다면 가격 메리트는 제한적입니다.
④ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 938,020원 |
| 임차인 김성은 보증금 | 85,000,000원 | 28,951,980원 |
| 제주신용보증재단 가압류 | 20,000,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 | 85,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수금액 확인. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 56,048,020원 구조를 반드시 반영해야 합니다.
- 확약서 검토. 주택도시보증공사 말소동의 확약이 실제 임차권 인수 해소 조건인지 원본 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 최저가 2,989만원만 보고 저가 낙찰로 판단하면 안 되며 실질취득 약 8,593만원 기준으로 비교해야 합니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대로 거래 표본이 적어 매도 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
맺으며 — “유찰가보다 보증금이 먼저다”
이 물건은 표면적으로는 감정가 대비 절반 이하 가격까지 떨어진 다세대입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 최저매각가가 아니라 실제 취득비용입니다. 대항력 임차보증금 인수 위험을 반영하면 시세와 거의 비슷한 수준이 됩니다. 다만 주택도시보증공사의 확약이 임차권 인수를 실질적으로 해소한다면 판단은 크게 달라질 수 있습니다. 확약 확인 전에는 보수적 접근, 확인 후에는 재평가가 필요한 물건입니다.
