수원지방법원 2025타경101064. 안양시 만안구 안양동 시그니처 11층 1104호입니다. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 박은수는 2019년 6월 4일 매매를 원인으로 거래가 280,000,000원에 취득했고, 현재 경매의 말소기준은 2023년 2월 9일 우리금융캐피탈주식회사 가압류 32,013,704원입니다.
여기서 등기만 기계적으로 읽으면 상당히 위험한 사건처럼 보입니다. 임차권자 이성란의 전입·점유개시는 2021.06.25, 확정일자는 2021.05.10으로 말소기준보다 앞서고, 보증금은 300,000,000원입니다. 배당요구도 있어 현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 192,929,280원이 우선변제되고 107,070,720원이 부족합니다. 원칙대로라면 이 부족액이 매수인 인수로 이어지는 구조입니다.
하지만 이 사건은 그 다음 문장을 반드시 읽어야 합니다. 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.05.04 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 법원이 이를 조건으로 매각하므로, 이 임차권에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101064 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 387-3 시그니처 11층 1104호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 13층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 박은수 · 2019.06.04 매매 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 196,480,000원 (4회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
과거 동암신용협동조합 근저당권은 2019.06.12 설정됐지만 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현존 권리 기준 말소기준은 2023.02.09 우리금융캐피탈주식회사 가압류입니다. 이후 안양시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 중복 합산하지 않는다
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성란 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.25 | 2021.05.10 | 300,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계·확약 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 임차권의 승계인으로 기재된 보증기관이므로 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 더해 계산하지 않습니다. 이 사건에서는 보증기관이 제출한 확약이 바로 매수인 인수 위험을 해소하는 핵심 조건입니다.
③ 시세 비교 — 이번 사건은 최저가가 아니라 ‘실질취득 196,480,000원’으로 비교
확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 총 취득부담을 따로 봐야 하지만, 이 사건은 확약으로 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 196,480,000원입니다. 가격 판단도 이 금액을 기준으로 해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 82.89㎡ | 5 | 298,000,000원 |
| 2025.12 | 82.89㎡ | 12 | 303,000,000원 |
| 2025.10 | 77.17㎡ | 11 | 270,000,000원 |
| 2025.07 | 82.89㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2023.10 | 77.17㎡ | 12 | 292,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 295,250,000원 |
가격 판단에서 과거 거래까지 섞인 전체 평균 294,600,000원보다 더 중요한 값은 최근 12개월 평균 295,250,000원과 최신 거래 298,000,000원입니다. 현재 실질취득액 196,480,000원은 최근 12개월 평균의 66.5% 수준입니다. 최근 구간과 과거 구간의 추세도 +1.1%로 하락 추세가 아닙니다. 따라서 확약 조건이 유효하다는 전제에서는 가격 자체는 최근 거래대보다 낮은 구간에 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,550,720원 |
| 1. 임차인 이성란 보증금(우선변제) | 300,000,000원 | 192,929,280원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 32,013,704원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차보증금 부족액은 107,070,720원이며 원칙상 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 대항력·잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약을 조건으로 매각하므로 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 낙찰가 하락만으로 싸지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 64% | 196,480,000원 | 107,070,720원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 51% | 157,184,000원 | 145,816,576원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 41% | 125,747,200원 | 176,813,261원 | 0원 |
이 표가 사건의 핵심을 가장 잘 보여줍니다. 확약을 무시한 원칙 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 매수인 인수 위험도 커집니다. 반대로 이 사건은 확약이 해당 임차권의 대항력과 잔액청구를 차단하므로, 확약 조건이 그대로 적용되는 한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저매각가와 같은 196,480,000원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양초등학교 남측 인근이며 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 승강기·주차설비·급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 상대보호구역·대기관리권역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 포함되고 소로3류와 접합니다.
- 공시지가. 3,144,000원/㎡이며 토지이용상황은 주상기타입니다.
- 환금성. 총 8호 규모의 소규모 집합건물이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.1회입니다. 최근 실거래는 존재하지만 경매에서의 소화 속도는 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론은 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 매각조건으로 적용된다는 점에 달려 있습니다.
- 임차권 승계 관계 확인. 실제 임차인은 이성란 1명이며 주택도시보증공사는 임차권 승계인입니다. 동일 보증금 300,000,000원을 중복 채무처럼 합산하면 안 됩니다.
- 가격 기준은 실질취득. 확약 반영 실질취득 196,480,000원을 최근 12개월 평균 295,250,000원 및 최신 거래 298,000,000원과 비교해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 최근 거래대보다 낮은 가격에도 반복 유찰됐으므로 오피스텔 수요, 내부 상태, 명도, 금융조건과 소규모 건물의 환금성을 함께 점검해야 합니다.
- 압류 관련 원본 대조. 안양시 압류가 존재하므로 매각물건명세서·배당 관련 원본에서 조세 관련 부담과 배당관계를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차권이 있다”에서 분석을 멈추면 틀리는 사건
이 사건의 첫인상은 보증금 300,000,000원의 대항력 임차권입니다. 현재 최저가 196,480,000원만 대입하면 107,070,720원의 미배당액이 남아 인수형 사건처럼 보입니다. 하지만 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔액 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소까지 동의한 확약서를 제출했고, 그 조건으로 매각됩니다. 따라서 이 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 196,480,000원입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 295,250,000원, 최신 거래는 298,000,000원이고 최근 추세는 +1.1%입니다. 가격만 놓고 보면 현재 실질취득액은 최근 12개월 평균의 66.5% 수준으로 할인 폭이 있습니다. 다만 이 물건은 이미 4회 유찰됐고, 총 8호 규모의 시그니처에서 감정평가상 오피스텔로 이용되고 있습니다. 결론은 “확약 확인 시 권리 부담은 크게 낮아지고 가격은 매력적이지만, 반복 유찰과 소규모 오피스텔의 환금성은 반드시 가격과 함께 평가해야 한다”입니다.
