수원지방법원 2025타경101118. 군포시 당동 대림프라자 지하1층 비01호에 대한 임의경매입니다. 공부상 용도는 소매점이며, 안양농업협동조합이 신청한 사건입니다. 현재 소유자는 홍성표이고, 2008년 설정된 안양농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 845,000,000원, 경매 신청 청구액은 153,000,000원입니다.

후순위로 군포시 압류와 관리업체·캐피탈사의 가압류가 등재되어 있지만 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 과거 군포농업협동조합 근저당권과 주식회사교원의 전세권 역시 등기부상 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 확인된 등기권리만을 기준으로 하면 매수인이 승계할 금액은 없습니다. 다만 권리관계가 정리된다는 사실만으로 지하 상가의 가격 적정성이나 환금성까지 확보되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소기준과 후순위 권리

권리관계의 중심은 2008.07.30 설정된 안양농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 후순위 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 군포농업협동조합의 종전 근저당권은 2008.07.31 말소되었으며, 주식회사교원의 전세금 10,000,000원 전세권도 2013.04.19 말소되었습니다. 과거에 말소된 권리를 현재 매수인의 인수금액으로 계산해서는 안 됩니다.

② 가격 검토 — 최저가만으로 저렴하다고 볼 수 없다

감정가와 최저매각가는 모두 343,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가가 그대로 최저가로 설정되어 있습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 가격이 주변 거래가격보다 낮은지 또는 높은지는 판단할 수 없습니다.

특히 일반적인 주거용 부동산과 달리 지하층 소매점은 출입 동선, 가시성, 실제 영업 가능 여부, 임대수요 등에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 감정가 자체가 시장에서 즉시 매도할 수 있는 가격을 보장하지는 않습니다. 따라서 인근 유사 지하 상가의 거래사례와 임대수익을 확인하기 전까지 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 343,000,000원 가정)

채권최고액 기준의 단순 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·우선변제채권 등에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 근저당권 채권최고액은 실제 확정 채무잔액과 동일한 개념이 아닙니다.

신건 매각가 343,000,000원에서 추정 집행비용 5,602,000원을 제외하면 안양농업협동조합에 337,398,000원이 배당되는 구조입니다. 배당재원이 소진되므로 후순위 채권자에게 돌아가는 금액과 소유자 잔여금은 없습니다. 채권액 기준 예상 미배당 합계는 528,458,097원입니다. 다만 이 미배당액은 채권자의 회수 부족분이지 매수인이 추가로 승계하는 금액은 아닙니다.

예상 유찰 시나리오에서도 매수인의 권리 인수액은 0원으로 유지됩니다. 매각가격이 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 그것이 매수인의 인수채무로 전환되는 것은 아닙니다. 다만 유찰 후의 가격 역시 유사 지하 상가의 실제 거래가격과 비교해야 적정성을 판단할 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군포시 당동 소재 당동초등학교 남측 인근으로, 주변에는 대단지 아파트·공동주택·근린상가 등이 혼재하는 상가지대가 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에는 지하철 1호선 당정역이 소재합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 지하1층 비01호입니다. 공동위생설비·급배수설비·승강기설비·화재탐지설비·지하주차장설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측과 남동측은 약 8m, 남서측은 약 10m의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 현황상 지목은 대, 면적은 825.4㎡이며 제2종일반주거지역입니다. 과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,391,000원/㎡입니다.
• 공부상 차이. 등기부에는 당동 산53 임야 1,735㎡가 표시되어 있으나, 현황 및 토지대장에는 당동 966-12 대 825.4㎡로 기재되어 있습니다. 매각 대상의 토지 권리 범위에 관한 원본 대조가 필요합니다.
• 환금성. 지하층 소매점으로서 접근성·출입 동선·실제 사용상태·임대수요에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 주변 상권 형성과 개별 호실의 매도 가능성은 별도로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지표시 불일치 확인. 등기부상 당동 산53 임야 1,735㎡와 현황상 당동 966-12 대 825.4㎡의 관계를 토지대장·등기부·대지권 자료로 확인하세요. 특히 매각 대상에 포함되는 대지권의 정확한 범위를 점검해야 합니다.
• 지하 소매점 현장 확인. 지하층 출입구와 접근 동선, 실제 이용상태, 영업 및 임대 가능 여부를 확인하세요. 공부상 소매점이라는 표시만으로 구체적인 영업 가능성을 단정해서는 안 됩니다.
• 실거래·임대 시세 확인. 인근 유사 지하 상가의 최근 거래가격과 임대료를 확인한 뒤 최저가 343,000,000원의 적정성을 검토하세요. 감정가와 실제 환금가치는 다를 수 있습니다.
• 점유자 재확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 실제 점유 여부, 사용 주체 및 점유 원인은 현장에서 재확인해야 합니다.
• 압류·조세관계 확인. 군포시 압류는 후순위 등기로서 매각으로 소멸할 예정이나, 조세채권의 실제 배당 우선순위와 금액은 별도로 확인하세요.
• 관리비 체납 확인. 관리업체의 가압류 이력이 있으므로 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 관련 부담 가능성을 확인하세요. 이미 말소된 과거 가압류와 현재 미납액은 구분해야 합니다.
• 공동담보 확인. 안양농업협동조합 근저당권에 공동담보목록 제2008-125호가 기재되어 있습니다. 원본을 통해 담보 범위와 실제 채권관계를 확인하세요.
• 배당표 원본 대조. 예상 미배당액 528,458,097원은 채권최고액 등을 기준으로 한 추정치입니다. 실제 채권액, 집행비용 및 조세 관련 배당은 법원 자료를 통해 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”

이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 분명합니다. 2008년 안양농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 이미 말소된 전세권도 매수인의 인수금액에 포함되지 않습니다.

그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 권리의 소멸 여부보다 지하 소매점의 가격 적정성과 토지표시 불일치의 확인에 있습니다. 신건 최저가 343,000,000원이 거래시세보다 낮다는 근거는 아직 확인되지 않았고, 등기부와 현황·토지대장의 토지표시에도 차이가 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리상 예상 인수액 0원, 가격 경쟁력 판단 보류, 대지권 원본 확인 필수로 정리할 수 있습니다. 단순히 인수할 권리가 없다는 이유만으로 투자 적합성을 판단하기보다 물건의 정확한 권리 범위와 지하 상가의 실제 시장가치를 우선 검증해야 합니다.