춘천지방법원 2026타경50004. 춘천시 효자동 동보아파트 103동 4층 422호, 전용 28.38㎡ 아파트입니다. 소유자 김영제 씨는 2012.02.27. 거래가 42,500,000원에 소유권을 취득했고, 서울보증보험 주식회사가 71,225,081원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 감정가는 59,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저가는 28,910,000원입니다.
표면만 보면 감정가의 49%, 최근 실거래 평균의 54.8%에 불과한 저가 물건입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가보다 낙찰 후 살아남는 권리가 더 중요합니다. 매각물건명세서는 2022.09.23. 설정된 김어진의 전세권 59,000,000원이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 따라서 최저가 28,910,000원만 시세와 비교하면 가격 판단이 왜곡됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50004 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 효자동 821 동보아파트 제103동 제4층 제422호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 춘천시 공지로200번길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 28.38㎡ · 방2·거실·화장실 등 · 13층 중 4층 |
| 소유자 | 김영제 (2012.02.27. 거래가 42,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 28,910,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 71,225,081원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 핵심은 을구 9번 전세권
등기부에는 과거 근저당권과 임차권이 여럿 등장하지만, 각각 별도의 말소등기가 확인됩니다. 현재 판단의 중심은 2022.09.23. 김어진 전세권 59,000,000원과 2023.04.14. 한국토지주택공사 주택임차권 58,000,000원입니다. 강제경매개시결정은 2026.01.06. 접수되었고, 그보다 앞선 김어진 전세권은 매각물건명세서에서 매수인 인수 권리로 명시됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 성명 / 구분 | 전입·확정일자 | 보증금·전세금 | 권리 판단 | 배당·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김어진 실제 임차인·주민등록등재자 | 전입 2022.09.23 확정일자 미상 | 보증금 미상 등기 전세금 59,000,000원 | 대항력 有 전세권 인수 | 배당요구 2026.02.20 우선변제 여부 미상 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 전입 2015.03.27 확정 2013.01.11 | 배당 산정 40,000,000원 | 대항력 有 우선변제 | 김어진 보증금 승계 중복 합산 금지 |
실제 임차인은 김어진 1명입니다. 한국토지주택공사는 별도의 실제 점유 임차인이 아니라 김어진 보증금에 관한 대위·승계 신고로 분류됩니다. 따라서 김어진 전세금 59,000,000원, 한국토지주택공사의 배당 산정 보증금 40,000,000원 및 등기부상 주택임차권 58,000,000원을 서로 독립된 세 건의 보증금처럼 더해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 2,891만원이 아니라 약 5,900만원
동보아파트 동일 면적 28.38㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 52,758,333원이고, 가장 최신인 2026년 7월 거래는 48,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 28.38㎡ | 7 | 48,000,000원 |
| 2026.06 | 28.38㎡ | 8 | 52,500,000원 |
| 2026.06 | 28.38㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 28.38㎡ | 10 | 61,600,000원 |
| 2026.05 | 28.38㎡ | 11 | 45,000,000원 |
| 2026.05 | 28.38㎡ | 11 | 45,000,000원 |
| 2026.04 | 28.38㎡ | 6 | 54,000,000원 |
| 2026.04 | 28.38㎡ | 3 | 52,500,000원 |
| 2026.04 | 28.38㎡ | 6 | 56,000,000원 |
| 2026.04 | 28.38㎡ | 10 | 58,500,000원 |
| 2026.03 | 28.38㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 28.38㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.38㎡ | 12건 | 52,758,333원 |
최저가 28,910,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 54.8%입니다. 하지만 전세권 인수를 반영한 실질취득을 약 59,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균의 111.8%, 최신 거래 48,000,000원의 122.9%입니다. 평균보다 6,241,667원, 최신 거래보다 11,000,000원 높은 수준이므로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 920,380원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 40,000,000원 | 27,989,620원 |
| 2. 한국주택은행 근저당권 | 17,862,000,000원 | 0원 |
| 3. 국민은행 근저당권 | 26,000,000원 | 0원 |
| 4. 춘천남부새마을금고 근저당권 | 45,500,000원 | 0원 |
| 5. 김어진 전세권 | 59,000,000원 | 0원 |
| 6. 서울보증보험 주식회사 | 71,225,081원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
산정 배당표에서는 한국토지주택공사 보증금 40,000,000원 중 27,989,620원이 배당되고 12,010,380원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서가 김어진의 전세권 59,000,000원을 매수인 인수 권리로 별도 명시하므로, 가격 판단은 더 보수적인 전세권 59,000,000원 기준으로 해야 합니다. 과거 근저당권에는 별도의 말소등기가 확인되므로 실제 배당순위는 등기부와 채권계산서 원문 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원대학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물의 4층으로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 가스보일러 난방, 소방설비 및 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 단지. 동보아파트는 687세대이며 사용승인일은 1999.05.19.입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 643,600원/㎡입니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 등이 포함·저촉되고 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 거래는 45,000,000원부터 61,600,000원까지 분포해 거래 가격 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 원문 확인. 매각물건명세서에 기재된 을구 9번 전세권의 인수 범위와 전세금 반환 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 대위·승계 관계 확인. 김어진, 한국토지주택공사 및 서울보증보험 주식회사 사이의 대위변제 범위와 실제 잔존채권액을 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 1명입니다. 한국토지주택공사를 별도 임차인으로 더하거나 40,000,000원·58,000,000원·59,000,000원을 단순 합산하면 안 됩니다.
- 최저가 기준 시세 비교 금지. 최근 12개월 평균 및 최신 거래와 비교할 때에는 최저가가 아니라 인수를 반영한 약 59,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 김어진의 현재 점유 여부, 열쇠 인도 가능성 및 인도명령 적용 범위를 현황조사 원문과 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제금 및 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 매각 진행 확인. 기재 매각기일 2026.07.13의 매각결과와 이후 진행 상황을 법원 기록으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,891만원짜리 아파트”가 아니다
이 물건의 입찰 숫자는 28,910,000원이지만 권리까지 포함한 취득 숫자는 그와 다릅니다. 김어진의 전세권 59,000,000원이 매수인에게 인수된다는 명시가 있고, 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 그 보증금의 대위·승계자입니다. 따라서 최저가가 더 내려가도 인수 부분이 커져 실질취득은 약 59,000,000원 수준에 머무는 인수형 구조입니다.
그 약 59,000,000원은 최근 12개월 평균 52,758,333원의 111.8%이고 최신 거래 48,000,000원의 122.9%입니다. 이미 2회 유찰됐지만 가격 메리트가 생겼다고 보기 어렵고, 전세권·임차권·보증기관 승계 기록도 복잡합니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상이며, 권리관계까지 복잡한 고위험 물건입니다.
