184,800,000원
인천지방법원 2025타경511095. 인천 미추홀구 숭의동 센트럴뷰 11층 1102호, 전용 84.52㎡ 오피스텔입니다. 소유자 김지연은 2021.07.08. 거래가액 199,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 국의 압류가 2023.04.11. 등기됐고, 이 압류가 말소기준권리입니다. 서울특별시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 임차인의 전입과 점유입니다. 임차인 김수연은 2021.05.29. 임대차계약을 체결하고 2021.06.24. 전입·점유를 시작했습니다. 확정일자는 임차권등기 경정에 따라 2021.06.21.로 확인됩니다. 말소기준인 2023.04.11.보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511095 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 인주대로45번길 32, 센트럴뷰 제11층 제1102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 84.52㎡ · 공부상 오피스텔 · 17층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 김지연 (2021.07.08. 거래가액 199,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 184,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약서가 제출됐다
| 임차인 | 임차 범위 | 전입·점유 / 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수연 실제 임차인 1명 | 제11층 제1102호 84.52㎡ 전부 주거·임차권등기 | 전입·점유 2021.06.24 확정일자 2021.06.21 배당요구 2023.08.10 | 199,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 표시 없음 | 실질 0원* 룰상 17,587,200원 |
을구 순위 1-2는 별도의 임차인이 아니라, 김수연 임차권의 확정일자를 2021.06.21.로 경정한 등기입니다. 따라서 보증금이나 임차인 수를 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인은 1명, 보증금은 199,000,000원입니다.
② 시세 비교 — 최근 가격보다 높은 1회 유찰가
센트럴뷰의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 194,750,000원이지만, 과거 235,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 82.58㎡ | 5층 | 175,000,000원 |
| 2023.05 | 84.52㎡ | 13층 | 235,000,000원 |
| 2021.06 | 83.25㎡ | 4층 | 170,000,000원 |
| 2021.06 | 84.52㎡ | 11층 | 199,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 175,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 184,800,000원*은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가인 175,000,000원의 105.6%입니다. 이미 최근 거래가격보다 높으므로, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
최근 가격은 그 이전 거래보다 -13.1% 낮아 하락 추세입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 194,750,000원과 비교하면 최저가가 낮아 보이지만, 이 수치만으로 가격 가점을 주는 것은 부적절합니다. 최근 거래 표본도 1건이므로 실제 내부 상태와 층·향 차이를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,387,200원 | 매각가의 1.8% 추정 |
| 1. 임차인 김수연 보증금 | 199,000,000원 | 181,412,800원 | 룰상 부족분 17,587,200원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 199,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
배당표상 임차보증금 미배당액은 17,587,200원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수는 0원*으로 표시했습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 숭의역(인하대병원)역 북동측 인근이며, 주변에는 오피스텔·공동주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 17층 건물이며, 난방·위생·급배수·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 공부상 오피스텔이며 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 센트럴뷰는 11호 규모이며 확인된 실거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 개별 호실 상태에 따른 가격 편차를 면밀히 확인해야 합니다.
- 토지. 토지면적 456.7㎡, 공시지가 1,897,000원/㎡이며 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 범위, 대항력 관련 효력, 말소 조건과 제출 주체를 원문으로 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 대금납부 이후 임차권등기가 실제로 말소되는 시점과 필요한 서류를 확인하세요.
- 가격 기준. 전체 평균 194,750,000원보다 최신 거래 175,000,000원과 최근 추세 -13.1%를 우선해 응찰가격을 판단하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 세금·관리비. 울산세무서장과 서울특별시의 압류가 있으므로 당해세 가능성을 확인하고, 공용부분 관리비 체납 여부도 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 낮아졌지만 가격은 아직 높다
이 물건의 원래 구조는 분명한 대항력 임차인 인수형입니다. 현재 최저가에서 임차보증금 부족분 17,587,200원을 인수하면 총 실질취득은 199,000,000원으로 고정됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수를 0원*으로 반영할 수 있습니다.
그렇다고 현재 회차가 저렴한 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득 184,800,000원*은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 175,000,000원의 105.6%이고, 가격 추세도 -13.1%입니다. 전체 평균에 기대어 가격을 후하게 평가하기보다 최근 거래와 하락 추세를 기준으로 판단해야 합니다. 권리는 확약 원문 확인을 전제로 조건부 해소, 가격은 보류. 종합 평가는 C등급입니다.
* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 해당 임차권에 정상적으로 적용되고 약정된 말소 조건이 이행되는 것을 전제로 합니다. 배당 계산상 미배당액은 17,587,200원입니다.
