부동산강제경매

2025타경511128 · 인천지방법원 · 건물
철근콘크리트조 43.82㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

112,210,000원 1억 1,221만 감정가 160,000,000원

감정가의 70% 2026-07-23 낙찰

최저매각가 78,400,000원 최저가 대비 +43%

낙찰일

07-23 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

784만원

최저가의 10% · 7,840,000원

감정가 대비

▼ 29.9% 싸게 매수

감정가 1.60억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차보증금 인수 가능성이 핵심인 물건. 확약 적용 여부 확인 후 입찰 판단 필요.

가격 최저가 78,400,000원은 최근 거래 135,000,000원의 58.1% 수준
자금 입찰보증금은 최저가의 10% 기준 약 7,840,000원
리스크 임차권등기 임종선 보증금 140,000,000원, 확약서 적용 여부 확인 필요

한 줄 평 최저가는 최근 거래 대비 낮지만, 핵심은 가격이 아니라 임차권등기 보증금 1.4억원의 인수 위험입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 부담할 수 있으며, 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부가 실제 부담을 좌우합니다.

감정가

160,000,000원

도시형생활주택

최저가

78,400,000원

2회 유찰

실질취득 검토

141,811,200원

낙찰가+미배당 인수 가능

핵심지표

58.1%

최저가÷최근거래

인천지방법원 2025타경511128. 인천 서구 검암동 시크릿가든6차 제2층 제204호 도시형생활주택-단지형다세대입니다. 전용면적은 43.82㎡이며, 소유자는 신동수입니다. 이 물건의 핵심 권리는 일반 근저당이 아니라 을구 7번 주택임차권입니다. 임차인 임종선은 보증금 140,000,000원으로 대항력과 우선변제권을 보유하고 있습니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경511128 (강제경매)
소재지	인천광역시 서구 검암동 621-5 시크릿가든6차 2층204호
물건종류 / 면적	도시형생활주택-단지형다세대 · 43.82㎡
소유자	신동수
감정가 / 최저가	160,000,000원 / 78,400,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

⚠️ 매수인 인수 가능성 임차인 임종선의 보증금 140,000,000원은 전입 2019.11.05, 확정일자 2019.10.18로 대항력과 우선변제권이 인정됩니다. 현재 최저가 기준 배당 부족분은 63,411,200원으로 계산되며, 확약 적용 여부에 따라 실제 부담이 달라집니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
임종선	140,000,000원	有	有	확인필요

매각물건명세서에는 을구 순위 7번 주택임차권등기가 매수인 인수권리로 표시되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다. 확약은 해당 임차권에만 적용되므로 실제 서류 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

시크릿가든6차 최근 거래는 43㎡대 기준 3건입니다. 최근 12개월 평균은 135,000,000원이며 최신 거래도 동일 금액입니다. 최저가는 최근 거래 대비 58.1% 수준으로 낮습니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.03	43.17㎡	3층	135,000,000원
2024.03	43.82㎡	3층	149,000,000원
2022.02	43.19㎡	3층	155,000,000원
최근 12개월 평균			135,000,000원

매각대금 배분 (최저가 78,400,000원)

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 거래보다 낮지만 임차보증금 인수 여부가 실질취득가를 결정합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확약 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서의 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
실질취득 계산. 대항력 임차보증금 미배당 발생 시 낙찰가 외 추가 부담 가능성을 반영해야 합니다.
가격 판단. 최근 거래 135,000,000원 대비 최저가는 낮지만 인수 부담을 포함해 판단해야 합니다.
환금성. 14세대 소규모 도시형생활주택으로 일반 아파트 대비 환금성 검토가 필요합니다.

맺으며 — “싸 보이는 가격 뒤의 보증금”

이 물건은 최저가만 보면 매력적인 가격입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종 부담액입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금과 확약 적용 여부를 확인하지 않으면 예상과 다른 취득원가가 발생할 수 있습니다. 권리 검토의 중심은 임차권입니다.

부동산강제경매

보증금 인수 여부가 승부처 — 인천 검암동 시크릿가든6차 204호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “싸 보이는 가격 뒤의 보증금”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (9장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-15	유찰	1억 6,000만원
2	2026-06-23	유찰	1억 1,200만원
3	2026-07-23	대기	7,840만원