204,000,000원
수원지방법원 2025타경101194. 군포시 당동 더그레이트힐 3층 302호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 방 2개·거실·주방·욕실 구조입니다. 현재 최저매각가는 204,000,000원으로 감정가 255,000,000원에서 한 차례 유찰된 상태입니다. 겉으로는 최신 거래 210,470,000원보다 낮아 보이지만, 이 사건은 단순한 ‘최저가 대 시세’ 비교가 통하지 않습니다.
김범수는 2020.08.28 전입·점유를 시작했고, 등기와 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 기재되어 있습니다. 임차보증금은 219,000,000원입니다. 따라서 배당에서 이 보증금이 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액을 낙찰자가 승계합니다. 보증금 자체가 현재 최저가 204,000,000원보다 크므로, 추가 유찰로 낙찰가만 내려가더라도 그만큼 미배당 잔액이 늘어 실질취득원가는 보증금 약 219,000,000원 부근에서 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101194 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 746-3 더그레이트힐 3층 302호 · 경기도 군포시 군포로565번길 3 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 방 2개·거실·주방·욕실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 박재오 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 204,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 김범수 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 ‘선순위 대항력’
② 임차인·점유 분석 — 보증금 219,000,000원이 핵심
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김범수 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.08.28 | 219,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 미배당 잔액 인수 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
김범수의 임대차계약일자는 2020.07.18과 2022.08.20, 확정일자는 2020.07.20과 2022.08.22로 등기되어 있고, 임차권등기는 2024.10.04 접수됐습니다. 배당요구도 2024.10.04로 기재되어 있습니다. 다만 우선변제 여부는 확정적으로 판정되지 않은 상태이므로, 대항력은 ‘있음’, 우선변제는 ‘미상’으로 분리해서 봐야 합니다.
③ 유찰돼도 실질취득이 크게 내려가지 않는 이유
현재 최저가는 204,000,000원이고 시세 집계상 최근12개월 평균은 210,470,000원입니다. 숫자만 보면 최저가는 최근 시세의 96.9%입니다. 그러나 이 비율을 그대로 ‘싸다’고 해석하면 안 됩니다. 김범수의 대항력 보증금 219,000,000원이 최저가보다 크기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 204,000,000원 | 200,344,000원 | 18,656,000원 | ≈219,000,000원 기준 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 163,200,000원 | 160,115,200원 | 58,884,800원 | ≈219,000,000원 기준 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 130,560,000원 | 127,932,160원 | 91,067,840원 | ≈219,000,000원 기준 |
낙찰가가 내려갈수록 미배당이 커지는 구조입니다. 따라서 대항력 있는 보증금보다 낙찰가가 낮은 구간에서는 최저가 자체가 투자원가를 나타내지 않습니다. 김범수 보증금 기준 실질취득은 약 219,000,000원으로 보고 시세를 비교해야 합니다.
④ 시세 비교 — 204,000,000원이 아니라 219,000,000원 기준
더그레이트힐의 시세 집계상 최신 거래는 2023.12의 210,470,000원이고, 최근12개월 평균도 210,470,000원입니다. 최근 가격과 과거 가격의 추세는 -11.4%로 하락 방향입니다. 따라서 실질취득 기준인 약 219,000,000원은 최신 거래 및 최근12개월 평균보다 높습니다. 현재 최저가가 최근 시세의 96.9%라는 이유만으로 가격 메리트를 줄 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 61.93㎡ | 10 | 210,470,000원 |
| 2022.07 | 51.99㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 2022.05 | 51.99㎡ | 8 | 230,500,000원 |
| 2022.05 | 51.99㎡ | 14 | 234,000,000원 |
| 전체 평균 | - | 4건 | 230,742,500원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,656,000원 |
| 인수 · 임차인 김범수 보증금 | 219,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 김범수 | 219,000,000원 | 200,344,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권 219,000,000원 중 현재 회차 배당모형상 200,344,000원이 배당되고 18,656,000원이 미배당됩니다. 매각물건명세서는 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 따라서 219,000,000원을 낙찰가 204,000,000원에 통째로 더해 423,000,000원으로 보는 방식도 잘못입니다. 핵심은 낙찰가와 미배당 인수액이 서로 움직여 실질취득이 보증금 약 219,000,000원 부근에 고정된다는 점입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포중학교 남동쪽 인근이며 근린생활시설·오피스텔·다세대주택이 혼재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 소형차량 진출입이 용이하고 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 있으며 전철1호선 군포역이 인근에 있어 교통접근여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물로 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 대체로 평탄한 부정형 토지이며 동측과 북측으로 광로 및 소로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·과밀억제지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 4,978,000원/㎡입니다.
- 거래성. 더그레이트힐은 12세대이며 준공일은 2019.06.19입니다. 경매 통계상 평균 유찰은 1.6회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가를 실질취득가로 착각하지 말 것. 204,000,000원이 아니라 대항력 보증금 약 219,000,000원을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 김범수 배당·인수 관계 원본 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 동일인이므로 219,000,000원 채권의 법적 동일성, 배당 후 실제 미변제 보증금을 확인해야 합니다.
- 추가 점유 확인. ‘기사항전’의 전입일·보증금이 미상이라 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세가 당해세인지, 실제 교부청구액이 얼마인지에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
- 말소기준 원본 대조. 2021.12.27 군포시 압류와 2022.08.16 해제·말소의 관계를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 시세 목표면적 43.7㎡와 실제 거래면적 51.99㎡·61.93㎡가 일치하지 않으므로 거래가격을 그대로 적용하지 마세요.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 사건의 핵심은 감정가 255,000,000원이 한 번 유찰돼 204,000,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 김범수의 대항력 있는 보증금 219,000,000원입니다. 낙찰가가 보증금보다 낮아지면 그만큼 배당 부족분이 커져 매수인 인수액이 늘기 때문에, 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 219,000,000원이어야 합니다.
시세 집계상 최신 거래와 최근12개월 평균은 210,470,000원이고 가격 추세는 -11.4%입니다. 실질취득이 이 수준보다 높고, 별도 점유자의 전입·보증금도 미상이며, 12세대 다세대의 경매 낙찰률도 0.0%로 집계되어 있습니다. 최저가 할인은 보이지만 실질 할인은 확인되지 않습니다. 이 물건은 ‘더 유찰되면 싸진다’가 아니라 유찰될수록 인수 부족분이 커질 수 있다는 점부터 확인해야 하는 사건입니다.
