수원지방법원 2025타경101203. 군포시 대야미동 정익아트빌 1동 5층 502호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 권리는 2022.09.15. 주식회사케이비국민카드 가압류가 아니라, 그보다 앞선 2021.04.19. 전입을 갖춘 임차인 이해미입니다. 보증금은 163,000,000원, 확정일자는 2021.03.02.이며 배당요구도 했습니다. 따라서 말소기준권리보다 앞선 대항력을 가지고 있고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가 149,120,000원만 놓고 보면 감정가 233,000,000원의 64%까지 내려온 물건입니다. 그러나 현재 배당 가정에서는 집행비용 2,887,680원을 먼저 공제한 뒤 이해미에게 146,232,320원이 배당되고, 남은 16,767,680원이 매수인에게 넘어옵니다. 결국 실제 부담은 149,120,000원 + 16,767,680원 = 165,887,680원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101203 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 대야미동 656-7 정익아트빌 1동 5층502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방2, 욕실, 거실, 주방, 현관, 드레스룸, 발코니 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 502호 |
| 소유자 | 김대영 · 2021.04.26. 소유권이전 · 거래가액 163,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 149,120,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 163,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 소멸등기와 인수금액을 구분해야 한다
말소기준권리는 2022.09.15. 주식회사케이비국민카드 가압류 5,612,327원입니다. 그 이후의 인천수산업협동조합 가압류, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류, 압류 3건 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 이해미의 주택임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도, 말소기준권리 이전에 취득한 대항력과 미배당 보증금까지 없어지는 것은 아닙니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이해미 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 163,000,000원 | 전입 2021.04.19 · 확정 2021.03.02 · 배당요구 2025.09.10 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 149,120,000원 | 16,767,680원 | 165,887,680원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 119,296,000원 | 46,174,144원 | 165,470,144원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 95,436,800원 | 69,681,062원 | 165,117,862원 |
② 시세 비교 — 최저가 64.8%가 아니라 실질취득을 비교한다
정익아트빌의 비교 거래는 1건입니다. 확인되는 거래는 2023.02, 면적 75.33㎡, 2층, 거래가 230,000,000원입니다. 대상 비교 기준 면적은 66.99㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 1건만으로 적정가를 단정하기보다는 참고선으로 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 75.33㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 230,000,000원 |
최저가 149,120,000원은 이 비교가격의 64.8%입니다. 하지만 이 수치는 대항력 임차인의 인수액을 빼고 본 숫자라 실제 취득 판단에는 맞지 않습니다. 현재 실질취득 165,887,680원을 기준으로 보면 230,000,000원의 약 72.1%입니다. 수치상 차이는 존재하지만, 비교 거래가 1건뿐이고 면적도 다르므로 이를 곧바로 확정적인 저평가로 해석하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,887,680원 |
| 1. 임차인 이해미 보증금 | 163,000,000원 | 146,232,320원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 5,612,327원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 인천수산업협동조합 | 5,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 65,255,996원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 163,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서 이해미 보증금 미변제액 16,767,680원은 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 4호선 대야미역 남동측 인근이며, 공원·아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장과 지하철 4호선 대야미역이 있고 차량 접근이 가능합니다.
- 이용. 다세대주택으로 방2, 욕실, 거실, 주방, 현관, 드레스룸, 발코니 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8~9미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,116,000원/㎡, 토지면적은 307.6㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·과밀억제지역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로2류와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대이고 확인된 거래는 1건이며 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득 확인. 현재 기준 149,120,000원이 아니라 인수액을 포함한 165,887,680원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 임차인 미배당액 확인. 이해미 보증금 163,000,000원의 실제 배당액이 줄면 매수인 인수액은 더 커질 수 있습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 임차인 배당에 영향을 줄 수 있으므로 실제 세액과 법정기일 확인이 중요합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 함께 커져 실질취득은 165,470,144원·165,117,862원 수준입니다.
- 시세 표본 한계. 비교 거래는 2023.02의 230,000,000원 1건이며 면적도 75.33㎡로 대상 비교 기준 66.99㎡와 일치하지 않습니다.
- 환금성 확인. 총 8세대 다세대이고 거래 표본이 적으므로 실제 매수수요와 재매각 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금관계와 배당관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “149,120,000원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 핵심은 두 번 유찰된 149,120,000원이라는 숫자가 아닙니다. 이해미의 보증금 163,000,000원이 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖기 때문에, 현재 가격에서 낙찰되면 보증금 미배당액 16,767,680원을 추가로 떠안아 실질취득이 165,887,680원이 됩니다. 더 유찰돼도 인수액이 늘어 총부담은 약 165,000,000원대에 머뭅니다.
비교가격 230,000,000원과 비교하면 실질취득은 약 72.1% 수준이지만, 거래가 단 1건이고 면적도 일치하지 않습니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건의 선순위 여부와 8세대 다세대의 환금성까지 감안해야 합니다. 표면 최저가는 크게 내려왔지만, 권리구조상 실질취득은 보증금 규모에 묶여 있는 사건입니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 자체가 아니라 임차인 실제 배당액, 세금 우선순위, 그리고 165,000,000원대 실질취득이 현장 시세에 비해 충분한지 확인하는 데 있습니다.
