수원지방법원 2025타경101204. 의왕시 왕곡동 솔거아파트 102동 6층 608호, 전용 79.74㎡ 아파트입니다. 소유자 박장우는 2016.12.10 매매를 원인으로 거래가액 280,000,000원에 취득했고 2017.03.31 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.07.20 설정된 석암신용협동조합의 채권최고액 403,200,000원 근저당권입니다. 그 뒤 75,000,000원 가압류, 경매개시결정과 국·의왕시 압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가 440,000,000원의 80%인 352,000,000원입니다. 예상배당에서는 집행비용 5,728,000원을 제외한 346,272,000원이 근저당권에 배당되고, 이연희 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 미배당은 발생하지만 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있어, 가격 비교의 기준도 최저가와 동일한 실질취득 352,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101204 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 왕곡동 600 솔거아파트 102동 6층608호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 79.74㎡ · 철근콘크리트조 18층 중 6층 |
| 소유자 | 박장우 (2016.12.10 매매 · 거래가액 280,000,000원 · 2017.03.31 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 352,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권 / 청구 | 석암신용협동조합 · 351,349,266원 |
| 말소기준 | 2023.07.20 을구 21번 근저당권 · 채권최고액 403,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 전세권은 두 차례 확인되지만 모두 이미 말소됐습니다. 현대위아주식회사의 전세금 270,000,000원 전세권은 2021.03.12 해지됐고, 디엘이앤씨주식회사의 전세금 350,000,000원 전세권도 2023.07.20 해지됐습니다. 같은 날 석암신용협동조합 근저당권이 설정돼 말소기준권리가 됐습니다.
이후 2024.12.26 이연희의 가압류 75,000,000원, 2025.07.01 임의경매개시결정, 2025.11.03 국 압류, 2026.03.23 의왕시 압류가 등기됐고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 을구 21번 근저당권은 2025.10.27 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐으므로 실제 배당채권자 명의는 최신 매각서류와 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 82%
솔거아파트 동일 면적 79.74㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 가격 판단에서는 전체 평균 429,166,666원보다 최근 12개월 7건 평균 429,142,857원과 최신 거래인 2026.07 456,000,000원을 우선 기준으로 봅니다. 최근 표본과 이전 표본의 추세는 -0.0%로 사실상 보합 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 79.74㎡ | 12 | 456,000,000원 |
| 2026.03 | 79.74㎡ | 3 | 415,000,000원 |
| 2026.01 | 79.74㎡ | 5 | 430,000,000원 |
| 2026.01 | 79.74㎡ | 11 | 450,000,000원 |
| 2025.12 | 79.74㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2025.11 | 79.74㎡ | 10 | 443,000,000원 |
| 2025.10 | 79.74㎡ | 5 | 410,000,000원 |
| 2025.07 | 79.74㎡ | 7 | 455,000,000원 |
| 2025.06 | 79.74㎡ | 8 | 430,000,000원 |
| 2025.06 | 79.74㎡ | 17 | 413,000,000원 |
| 2025.06 | 79.74㎡ | 3 | 408,000,000원 |
| 2025.01 | 79.74㎡ | 16 | 440,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 79.74㎡ | 7건 | 429,142,857원 |
현재 최저가이자 권리상 실질취득액인 352,000,000원은 최근 12개월 평균의 82.0%입니다. 최신 실거래 456,000,000원보다도 낮고, 확인된 12건 중 최저 거래가인 400,000,000원보다 낮습니다. 이번 사건에서는 최저가만 낮은 것이 아니라 인수액이 0원이므로 낮아진 최저가가 그대로 실질취득액이라는 점이 가격 메리트의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 352,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,728,000원 |
| 2. 을구 21번 근저당권 · 석암신용협동조합 | 403,200,000원 | 346,272,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 이연희 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 478,200,000원 중 346,272,000원이 배당되고 131,928,000원이 미배당으로 남는 가정입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 배당은 세금·최우선변제 등 매각 시점의 배당요소에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격·미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 352,000,000원 | 346,272,000원 | 131,928,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 281,600,000원 | 276,857,600원 | 201,342,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 225,280,000원 | 221,326,080원 | 256,873,920원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 131,928,000원에서 201,342,400원, 256,873,920원으로 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 미배당 규모 자체보다 현재 회차의 가격이 실제 시장가격에 비해 어느 수준인지가 입찰 판단에 더 직접적인 지표입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 18층 건물의 6층 608호입니다.
- 입지. 왕곡초등학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트지대이고 편의상가·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 솔거아파트는 498세대, 1994.07.28 준공이며 동일 79.74㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 ㎡당 2,946,000원입니다. 과밀억제권역·택지개발지구 등에도 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 현장과 전입·점유 관계를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준인 을구 21번 근저당권은 2025.10.27 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다. 최신 배당요구·채권자 관계를 원본과 대조해야 합니다.
- 압류 배당 영향 확인. 국 및 의왕시 압류는 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으나, 실제 배당액은 매각 시점의 배당요소와 함께 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균은 429,142,857원, 최신 거래는 456,000,000원입니다. 현재 최저가 352,000,000원에서 낙찰가가 올라갈수록 82.0%의 할인폭은 줄어듭니다.
- 관리비·명도 확인. 실제 점유자와 체납 관리비 상태를 확인해 낙찰 후 추가 비용을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계를 입찰 전 최신 상태로 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘낙찰가 관리’가 승부처
이 사건의 현재 구조는 비교적 명확합니다. 2023.07.20 근저당권을 말소기준으로 이후 가압류와 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 전세권도 모두 말소됐습니다. 따라서 현재 최저가 352,000,000원이 곧 권리상 실질취득액입니다.
가격도 불리하지 않습니다. 최근 12개월 동일 면적 7건 평균은 429,142,857원, 최신 거래는 456,000,000원이며 현재 최저가는 최근 평균의 82.0%입니다. 이미 1회 유찰을 거쳐 시세 할인 구간에 들어왔다는 점은 분명한 장점입니다. 다만 임대관계가 미상이라는 점과 근저당권 이전등기, 매각기일 현재의 실제 점유·배당관계를 확인한 뒤 낙찰가가 올라가면서 할인폭이 얼마나 남는지를 기준으로 최종 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
