수원지방법원 2025타경101214. 안양시 동안구 호계동 삼성원시티 5층 501호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 기재돼 있지만 감정평가서의 실제 이용상태는 아파트입니다. 2019년 소유권이 박연숙에게 이전됐고, 2021년 국세 압류를 시작으로 여러 압류와 가압류가 설정됐습니다. 이후 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이 물건에서 반드시 확인해야 할 것은 등기상 임차권과 배당 후 인수금액입니다. 임차인 남지은은 2019.11.27 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2021.03.15 국세 압류보다 앞섭니다. 임차권등기에는 보증금 2.69억과 확정일자도 기재돼 있습니다. 따라서 매각으로 임차권등기가 말소된다는 사실과 보증금 인수책임이 사라진다는 것은 전혀 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심

말소기준은 2021.03.15 국세 압류입니다. 2019년 장안신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소돼 있으므로 현재 인수 대상 근저당으로 계산하지 않습니다. 이후 설정된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.

반면 남지은의 전입·점유는 말소기준권리보다 앞섭니다. 2023.12.08 등기된 임차권도 매각 후 보증금 미회수분에 대한 대항력 인수 문제를 남깁니다. 후순위 임차권등기라는 이유만으로 인수 0원으로 처리하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

특히 임차권등기에는 2019.10.30과 2021.11.09 확정일자가 기록돼 있습니다. 현재 배당모형에는 우선변제권이 없는 것으로 처리돼 있으나, 실제 우선변제권 성립 여부와 배당순위를 확정일자·전입·점유·배당요구 및 관련 원본 서류를 기준으로 재확인해야 합니다. 이 판단에 따라 최종 인수액이 크게 달라질 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득액이 중요하다

삼성원시티의 비교 가능한 전용 56.87~58.70㎡ 실거래는 다음과 같습니다. 전체 거래 평균은 314,333,333원이지만, 최근 가격 판단에는 최근 12개월 평균 306,500,000원과 최신 거래 310,000,000원을 우선 적용합니다.

최근 거래 평균은 과거 거래 대비 7.1% 하락했습니다. 2024년 거래가 330,000,000원인 반면 최근 거래는 303,000,000~310,000,000원 수준입니다. 따라서 전체 평균을 근거로 시세를 높게 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 166,400,000원 가정)

현 배당모형에서는 집행비용 차감 후 주택도시보증공사의 가압류 채권에 배당하고, 임차인 남지은에게는 배당하지 않는 것으로 계산돼 있습니다. 이는 실제 배당순위 및 확정일자에 따른 우선변제 여부의 재확인이 필요한 가정입니다.

채권자 미배당 합계 5,329,729,600원. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액과 경매신청 청구액은 각각 기재돼 있으므로 실제 채권의 중복 여부 및 배당관계 확인이 필요합니다. 국세·지방세 압류 5건의 구체적인 조세채권액과 당해세, 임차인 우선변제 여부는 이 추정 배당에 확정적으로 반영된 것이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액에 따라 가격 구조가 달라진다

위 표는 각 회차에서 임차인에게 배당되는 금액이 없고 보증금 269,000,000원 전액을 매수인이 인수한다는 제공 배당모형의 가정에 따른 계산입니다. 실제 배당에서 임차인에게 보증금 일부가 변제되면 인수액은 그만큼 줄어듭니다. 특히 낙찰대금 증가분이 임차보증금 변제에 충당되는 경우에는 실질취득액이 보증금 부근에서 유지될 수 있습니다. 따라서 다음 회차 최저가가 낮아진다는 사실만으로 가격 경쟁력이 생긴다고 판단할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안양시 동안구 호계동 소재 호계사거리 남서측 인근. 주변은 아파트단지, 숙박업소, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 5층 501호입니다. 급배수·위생·도시가스 난방·승강기·화재경보·옥내소화전·주차장 설비 등이 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역 및 준주거지역에 걸쳐 있으며, 과밀억제권역·도시교통정비지역 등의 제한이 있습니다. 토지 공시지가는 2,683,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 21세대 규모의 소규모 단지로 최근 실거래 표본은 3건입니다. 최근 거래 평균이 과거 대비 7.1% 하락했으며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 매각가격뿐 아니라 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력과 임차권 확인. 남지은의 전입일 2019.11.27, 확정일자 2019.10.30 및 2021.11.09, 말소기준 2021.03.15의 선후관계를 원본으로 확인하세요.
• 배당순위 재검증. 확정일자 기록과 현 배당모형의 우선변제권 없음 처리가 일치하는지 확인해야 합니다. 임차인 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 변동합니다.
• 실질취득 기준으로 판단. 현재 배당모형 기준 실질취득액은 435,400,000원입니다. 보증금 일부가 배당되는 경우에는 변경된 인수액을 반영해 낙찰가와 다시 합산해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 5건의 체납액, 법정기일, 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인하세요.
• 채권 중복 확인. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 5,224,000,000원과 경매신청 청구액 269,000,000원의 관계를 확인하세요.
• 용도와 이용상태 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정평가서상 아파트 이용상태가 달라, 집합건축물대장 및 주거 사용 관련 내용을 대조해야 합니다.
• 최근 시세 중심으로 검토. 전체 평균 314,333,333원보다 최근 12개월 평균 306,500,000원과 최신 거래 310,000,000원을 우선 참고하세요. 하락 추세와 소규모 단지의 거래 표본 한계를 함께 반영해야 합니다.
• 명도·관리비 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태를 확인하고, 인도·보증금 반환 관계 및 미납 공용관리비를 사전에 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 배당관계를 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “최저가 51%가 곧 반값 취득은 아니다”

이 물건은 감정가 325,000,000원에서 최저가가 166,400,000원으로 낮아졌지만, 대항력 임차인의 보증금 269,000,000원이 가격 판단을 완전히 바꿉니다. 매각물건명세서에도 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있습니다.

현재 배당모형처럼 임차인에게 배당이 없다면 매수인의 실질취득 추정액은 435,400,000원으로, 최근 12개월 시세 평균 306,500,000원을 크게 웃돕니다. 다만 등기된 확정일자와 현 배당모형의 우선변제권 처리가 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 실제 배당에서 임차보증금이 변제되는 구조라면 실질취득액은 보증금 269,000,000원 부근으로 달라질 수 있으며, 그 경우에도 낙찰가가 아닌 최종 실질취득액을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.

여기에 3회 유찰, 최근 시세 하락률 7.1%, 21세대 규모, 국세·지방세 압류에 따른 배당순위 확인 문제가 겹칩니다. 현재 판단의 핵심은 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라, 임차인의 실제 배당액과 매수인 인수금액을 먼저 확정하는 데 있습니다. 그 확인 없이는 낮은 최저가를 가격상의 이점으로 평가할 수 없습니다.