수원지방법원 2025타경101229. 군포시 부곡동 삼성마을 더 숲 605동 13층 1301호 아파트입니다. 현재 소유자는 양재석이며 2021.09.28. 매매를 원인으로 거래가액 224,481,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건은 신청채권자 성기준의 청구금액 9,516,710원으로 시작된 강제경매이지만, 권리분석의 중심은 신청채권자의 금액이 아니라 경매보다 훨씬 앞선 전용일의 전세권과 대항력입니다.

전용일은 2022.03.11. 전입했고, 2022.03.24. 건물 전부에 관해 전세금 400,000,000원의 전세권을 설정했습니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2022.12.21. 안양세무서장의 압류입니다. 따라서 전세권은 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수됨이라고 명시되어 있습니다. 이 한 줄 때문에 이 사건은 단순한 ‘80% 유찰 아파트’로 보면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전세권 4억원이 말소기준보다 앞선다

등기상 과거 하나은행 근저당권 246,400,000원과 천철진 근저당권 125,000,000원은 2022.03.14. 각각 말소됐습니다. 현재 입찰자에게 가장 중요한 선순위 권리는 그 뒤 2022.03.24. 설정된 전용일의 전세권 400,000,000원입니다. 말소기준인 2022.12.21. 압류보다 앞선 권리이고, 매각물건명세서상 매수인 인수로 명시되어 있습니다.

실제 임차인은 1명입니다. 전용일의 임차보증금 자체와 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입일 2022.03.11.은 말소기준일 2022.12.21.보다 빠르고 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 여기에 같은 전용일 명의의 전세금 400,000,000원 전세권까지 존재합니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 이 전세권이 없어지는 구조가 아니며, 명세서가 명시한 대로 을구 5번 전세권설정등기는 매수인이 인수하는 것으로 분석해야 합니다.

② 시세 비교 — 360,800,000원과 비교하면 착시가 생긴다

삼성마을THE숲은 522세대, 사용승인일 2014.06.10. 단지입니다. 동일평형 기준 면적은 59.98㎡이고, 최근 12개월 동일평형 거래 12건의 평균은 444,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 9층 460,000,000원입니다.

최저가 360,800,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균 444,250,000원의 81.2%라서 할인폭이 커 보입니다. 그러나 이 사건에서는 그 81.2%를 그대로 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다. 현재 배당가정에 따른 전세금 미배당 45,051,200원을 더한 실질취득 405,851,200원 이상을 시세와 비교해야 합니다. 실질취득 기준으로도 최근 평균 444,250,000원과 최신 거래 460,000,000원보다는 낮지만, 전세권 인수와 세금 우선배당 변수를 감수하는 만큼 안전마진이 충분한지는 별도로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 360,800,000원 가정)

현재 매각가정에서는 매각대금 360,800,000원이 집행비용 5,851,200원과 전용일 배당 354,948,800원으로 모두 소진됩니다. 전체 채권 미배당은 103,982,556원이며, 이 가운데 전용일의 전세금 400,000,000원에서 현재 배당액을 제외한 45,051,200원이 매수인 실질부담 판단의 핵심입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 회차가 더 내려가도 실질취득은 크게 내려가지 않는다

이 사건은 유찰돼 최저가가 떨어질수록 무조건 싸지는 구조가 아닙니다. 전세금 400,000,000원이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가가 낮아지는 만큼 전용일에게 배당되는 금액도 줄고, 대항력 임차인에게 남는 미배당액이 커집니다. 즉 낙찰가가 내려가도 경제적 총부담이 전세금 400,000,000원 부근에 묶이는 인수형 구조입니다. 여기에 집행비용과 당해세 우선배당 영향까지 더해질 수 있으므로 단순 유찰률만으로 가격 메리트를 키워서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·동일평형 거래 기준)

• 입지. 경기도 군포시 부곡동 소재 신기초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
• 이용상태. 아파트 방3실 등으로 이용 중이며, 지하1층·지상16층 건물 내 13층 1301호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
• 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다. 공시지가는 2,886,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역·과밀억제권역 등이 포함되어 있습니다.
• 환금성 참고. 삼성마을THE숲은 522세대이며, 동일평형 최근 12건 거래가 405,000,000원부터 460,000,000원까지 확인됩니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전세권 인수 문구 원본 확인. 전용일이 최선순위 전세권자 겸 임차인이며, 임차인으로서 배당요구를 했어도 을구 5번 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 명세서 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
• 실제 임차보증금 확인. 임차인 조사상 보증금과 확정일자는 미상입니다. 등기상 전세금 400,000,000원과 별도로 임대차계약서상의 보증금 내용을 대조해야 합니다.
• 국세·지방세 금액과 법정기일 확인. 압류 4건 중 당해세로 우선배당되는 금액이 있으면 전용일 배당액이 감소하고 매수인 인수 가능액이 증가합니다.
• 최저가 대신 실질취득으로 상한 설정. 현재 회차에서는 360,800,000원이 아니라 최소 405,851,200원 이상의 경제적 부담을 기준으로 최근 거래 444,250,000원·460,000,000원과 비교해야 합니다.
• 점유·명도 단순화 금지. 전용일은 대항력 있는 임차인이고 선순위 전세권도 인수되므로 낙찰만으로 즉시 점유가 정리된다고 전제하면 안 됩니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰로 낙찰가가 낮아져도 전세금 미배당이 커지는 구조이므로 낙찰가 하락분 전체가 투자수익으로 전환되지 않습니다.

맺으며 — “80% 유찰”보다 “4억원 전세권 인수”가 먼저다

이 물건의 표면 숫자는 감정가 451,000,000원, 최저가 360,800,000원입니다. 동일평형 최근 12개월 평균이 444,250,000원이므로 최저가만 보면 분명 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석 순서를 바꾸면 결론도 달라집니다. 전용일은 2022.03.11. 전입한 대항력 임차인이고, 2022.03.24. 전세금 400,000,000원의 전세권을 설정했습니다. 말소기준은 그 뒤인 2022.12.21.이며, 명세서도 이 전세권이 매수인에게 인수된다고 명시합니다.

현재 배당가정에서는 전용일에게 354,948,800원이 돌아가고 45,051,200원이 남습니다. 따라서 현재 실질취득은 405,851,200원 이상입니다. 이 금액은 최근 실거래 평균 444,250,000원보다 낮아 가격 차이는 남아 있지만, 국세·지방세가 우선배당되면 임차인 미배당과 인수금액이 증가할 수 있습니다. 가격은 일부 여지가 있지만 권리는 복잡하고, 최종 판단은 세금과 전세금 잔액 확인 뒤에 해야 하는 물건입니다.