인천지방법원 2025타경511171. 간석2동 행정복지센터 북서측 인근에 위치한 대준블루온 12층 1201호, 전용 67.665㎡ 오피스텔입니다. 권리분석의 출발점은 2023.04.17. 국의 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리이며, 뒤에 들어온 서울특별시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 등기 순서만 보고 “임차권등기는 말소기준 이후이므로 끝”이라고 판단하면 안 됩니다. 채준우의 임차권등기 접수일은 2023.08.09.이지만, 임대차계약은 2021.06.07., 확정일자는 2021.06.16., 주민등록일자는 2021.06.24., 점유개시일자는 2021.06.30.입니다. 대항요건이 말소기준권리보다 먼저 갖춰졌기 때문에 보증금 미배당분은 원칙적으로 매수인에게 승계될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511171 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 175-1, 176-2 대준블루온 12층 1201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 67.665㎡ · 지하 1층~지상 13층 중 12층 |
| 소유자 | 김지연 (2021.06.30. 소유권이전 · 거래가액 298,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 186,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 298,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 사용승인일 | 2019.11.27. |
① 권리 흐름 — 등기일보다 임차인의 선행 대항력이 중요하다
2019년 수협은행 신탁과 2021년 포항수산업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 소유권은 김지연에게 있고, 2021.06.30. 민간임대주택등기가 함께 기록됐습니다. 말소기준은 2023.04.17. 국의 압류입니다. 이후의 서울특별시 압류와 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제권 모두 있음
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 채준우 12층 1201호 67.665㎡ 전부 | 2021.06.24. 2021.06.16. | 298,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 중복 아님 실제 임차인 |
채준우는 임차권등기와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 이 사건의 신청채권자이므로, 채준우의 보증금과 주택도시보증공사의 청구금액을 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 61.6%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
대준블루온은 총 16세대, 사용승인일은 2019.11.27.입니다. 제공된 실거래 5건의 평균은 302,400,000원, 최신 거래는 298,000,000원, 최고가는 320,000,000원입니다. 확약서 적용 후 실질취득 186,200,000원*은 이 평균의 61.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 67.67㎡ | 8 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 67.67㎡ | 12 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 67.67㎡ | 8 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 67.67㎡ | 9 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 64.38㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 302,400,000원 |
문제는 거래 시점입니다. 표본 5건이 모두 2021년 6월에 집중돼 있어 2026년의 현재 시장가치를 직접 보여주는 자료로 보기 어렵습니다. 따라서 실질취득가가 과거 거래평균의 61.6%라는 이유만으로 현재 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,406,800원 |
| 1. 임차인 채준우 보증금 | 298,000,000원 | 182,793,200원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 298,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 채준우의 미배당 보증금은 115,206,800원입니다. 확약서가 없다면 이 금액이 매수인 인수액이 되어 현재 회차 총부담은 301,406,800원으로 올라갑니다. 제출된 말소동의 확약서를 적용하면 해당 임차인에 대한 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 적용 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 186,200,000원 | 115,206,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(49%) | 130,339,999원 | 170,284,761원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(34%) | 91,237,999원 | 208,804,285원 | 0원* |
대항력 인수형의 핵심은 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 반대로 늘어난다는 점입니다. 확약서가 없다면 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매각가와 인수액을 합친 권리 부담은 보증금 298,000,000원과 집행비용 범위에 가깝게 유지됩니다. 따라서 낮은 최저가만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다. 이 사건은 말소동의 확약서가 실제로 적용되는 경우에만 유찰에 따른 가격 하락이 실질취득가 하락으로 연결됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 1층~지상 13층 건물의 12층 1201호입니다.
- 입지. 간석2동 행정복지센터 북서측 인근으로 공동주택, 오피스텔, 상업시설과 숙박시설이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 인천지하철 1호선 간석오거리역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 도로. 북측 폭 6미터, 남측 폭 5미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역이며, 공시지가는 2,610,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았고, 위생·급배수·개별난방·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 오피스텔이고 실거래 표본이 모두 2021.06에 집중돼 있어 현재 매매·임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 채준우 임차권등기의 말소 대상, 말소 조건, 낙찰자에 대한 효력과 말소 절차를 원문으로 대조해야 합니다.
- 확약 미적용 시 상한 재계산. 현재 회차의 룰상 인수액은 115,206,800원입니다. 최저가와 합산한 총부담 301,406,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. 현장조사 당시 거주인 부재·폐문으로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 전입세대와 실제 점유를 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.06.30. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 등기 처리와 관련 의무를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 실거래 5건이 모두 2021.06 거래입니다. 인근 오피스텔 매매가, 임대료, 공실과 관리비를 현장에서 대조해야 합니다.
- 관리비·체납세 확인. 공용부분 관리비와 당해세는 실제 부담 및 배당에 영향을 줄 수 있으므로 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 내역을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가가 아니라 ‘확약 적용 후 실질취득’을 봐야 한다
이 사건은 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 확약서가 없다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘어나 실질부담이 보증금 298,000,000원 부근에 고정됩니다. 현재 회차만 보더라도 최저가 186,200,000원에 인수액 115,206,800원이 더해져 총부담은 301,406,800원입니다.
반면 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 채준우 임차권에 유효하게 적용되면 인수는 실질 0원*, 실질취득은 186,200,000원*으로 달라집니다. 이 물건의 가치와 위험은 최저가 자체보다 확약서의 적용 범위와 실제 말소 이행 가능성에 달려 있습니다. 과거 실거래 평균 대비 61.6%라는 수치는 눈에 띄지만, 거래가 모두 2021년 6월이고 건물도 16세대에 불과하므로 현재 가격 메리트는 별도 현장조사 없이는 확정할 수 없습니다. 확약 확인 전에는 고위험 인수형, 확인 후에는 인수 0원*의 문서확인형. 이것이 이 사건의 결론입니다.
