룰상 65,858,000원 인수, 확약 반영 시 ‘실질 0원’ — 인천 우성캐슬 504호

인천지방법원 2025타경511178. 미추홀구 숭의동 우성캐슬 5층 504호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 김지연은 2021.07.19. 매매로 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 210,000,000원입니다. 이후 2023.04.11. 국의 압류가 설정됐으며, 이 압류가 말소기준권리입니다. 서울특별시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 김현진의 선순위 임차관계입니다. 김현진은 2021.06.28. 전입·점유를 시작해 말소기준권리보다 앞서고, 확정일자도 2021.05.25.로 확인됩니다. 따라서 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남는 대항력 인수형입니다. 최저가 147,000,000원 기준 배당 부족분은 65,858,000원으로 계산됩니다.

그러나 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약을 반영하면 김현진 관련 인수액은 실질 0원*입니다. 확약은 김현진의 임차권에만 적용되며, 나머지 점유자 2명의 점유·보증금 관계까지 자동으로 해결하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차관계와 확약

② 임차인·점유 관계

조사된 점유·임차 관계는 총 3명입니다. 김현진은 선순위 대항력 임차인이지만 확약 적용 대상입니다. 나머지 2명은 전입일이 2023.04.11. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으며 법정 인수 대상은 아닙니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 구체적인 점유 원인이 확인되지 않았으므로 현장 점유 상태, 계약서 존재 여부, 실제 퇴거 협의 가능성을 확인해야 합니다.

③ 가격 해석 — 70%만 보고 싸다고 판단하면 안 된다

감정가는 210,000,000원, 현재 최저매각가는 147,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 소유자 김지연의 2021.07.19. 등기부상 거래가액도 210,000,000원입니다. 다만 이 두 금액만으로 2026년 현재 오피스텔의 시세를 확정할 수는 없습니다.

확약을 반영하지 않는 원칙적 계산에서는 최저가 147,000,000원에 김현진의 미배당 보증금 65,858,000원이 더해져, 최저가가 내려가더라도 인수액이 증가하는 대항력 인수형 구조가 됩니다. 따라서 최저가 70%만 보고 가격 메리트가 있다고 해석해서는 안 됩니다.

반면 확약이 유효하게 이행되면 김현진 관련 실질 인수는 0원이므로 현재 실질취득은 147,000,000원*으로 봅니다. 다만 최근 거래가격에 의한 검증 없이 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)

배당 계산상 김현진의 보증금 부족분은 65,858,000원이며 원칙적으로 매수인 인수액으로 표시됩니다. 다만 제출된 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수 평가는 0원*입니다. 당해세와 실제 집행비용 등에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오

확약이 없다면 낙찰가가 하락할수록 김현진의 미배당 보증금이 늘어 최저가 하락 효과가 상당 부분 상쇄됩니다. 이 사건은 단순히 “한 번 유찰돼 70%”인 물건이 아니라, 확약의 유효성과 이행 가능성이 실질취득액을 결정하는 물건입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 폐문부재로 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
• 입지. 인천축구전용경기장 남동측 인근으로 업무시설, 근린생활시설, 공동주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물의 5층이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 정방형 업무시설 부지로 북동측과 남동측 도로에 접합니다. 토지면적은 474.9㎡, 공시지가는 1,916,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 적힌 대상 임차권, 말소 조건, 이행 시점과 낙찰자 보호 범위를 직접 확인하세요.
• 매각물건명세서 재대조. 김현진 보증금 210,000,000원, 배당요구, 인수 문구와 확약 기재가 최종 명세서에서도 유지되는지 확인해야 합니다.
• 점유자 2명 확인. 2024.06.11.과 2024.06.12. 전입한 점유자들의 실제 거주 여부, 계약관계와 퇴거 의사를 현장에서 확인하세요.
• 명도 비용 반영. 후순위 전입으로 대항력은 없지만 점유 중이면 인도명령·명도 협의에 시간과 비용이 들 수 있습니다.
• 가격 상한 검증. 감정가 대비 70%만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 현재 거래가격을 별도로 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 누수, 설비, 수리 범위와 실제 주거 상태를 확인해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 국과 서울특별시의 압류가 있는 만큼 당해세 여부와 체납 관리비를 관계기관 및 관리주체에 확인하세요.

맺으며 — “최저가보다 확약서가 먼저다”

이 물건을 배당표 숫자만으로 보면 김현진의 미배당 보증금 65,858,000원을 떠안을 수 있는 선순위 임차권 물건입니다. 낙찰가가 더 내려가면 룰상 인수액은 오히려 증가하므로, 최저가가 낮아진다는 이유만으로 싸다고 볼 수도 없습니다.

다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점이 구조를 바꿉니다. 해당 확약이 정확히 이행되면 김현진 관련 인수는 실질 0원*, 현재 실질취득은 147,000,000원*으로 평가할 수 있습니다. 반대로 확약 조건이 불명확하거나 이행 범위가 제한적이라면 권리 위험은 다시 65,858,000원 규모로 되살아납니다.

나머지 점유자 2명은 말소기준 이후 전입해 대항력은 없지만, 보증금과 점유 원인이 확인되지 않아 명도 절차는 남습니다. 결론은 확약 확인 전에는 조건부, 확약 확인 후에는 권리상 접근 가능한 오피스텔입니다. 가격 판단은 감정가 대비 할인율이 아니라 현재 오피스텔 거래가격과 내부 상태를 확인한 뒤 내려야 합니다.

* 배당표상 김현진 보증금 부족분은 65,858,000원으로 계산되지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 예정대로 이행된다는 전제에서 해당 임차인 관련 실질 인수액을 0원으로 평가했습니다.