룰상 인수 92,069,800원, 확약 적용 시 실질 0원* — 숭의동 802호

인천지방법원 2025타경511192. 미추홀구 숭의동 185-39 소재 지상 13층 건물의 8층 802호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 소유자 김지연은 2021년 7월 23일 거래가액 230,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 임차인 명소연은 보증금 230,000,000원으로 주택 전부를 임차했고, 확정일자는 2021년 6월 18일, 주민등록과 점유 개시는 2021년 7월 23일입니다.

이 사건의 말소기준은 2023년 4월 11일 울산세무서장의 국세 압류입니다. 임차인의 주민등록과 점유가 그보다 약 1년 9개월 앞서므로 임차인 명소연은 선순위 대항력을 갖습니다. 확정일자와 배당요구도 갖췄지만, 현재 최저가 140,700,000원에서는 집행비용을 제외한 137,930,200원만 배당돼 보증금 전액을 회수할 수 없습니다. 확약이 없다면 낙찰자가 부족분 92,069,800원을 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약으로 해소

2016년 소유권보존과 신탁을 거쳐 2021년 7월 23일 김지연에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 명소연의 주민등록과 점유도 시작됐고, 확정일자는 그보다 앞선 2021년 6월 18일입니다. 이후 2023년 4월 11일 국세 압류가 들어왔으므로 임차인의 대항력 순위가 말소기준보다 앞섭니다.

2023년 9월 6일에는 보증금 230,000,000원의 주택임차권등기가 완료됐고 배당요구도 이뤄졌습니다. 2025년 7월 31일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 실제 임차인은 명소연 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로 별도 표시된 것이므로, 이를 임차인 한 명의 보증금과 단순 합산해 임차보증금이 460,000,000원이거나 임차인이 2명이라고 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있음

임차인의 전입·점유가 말소기준인 국세 압류보다 빠르므로 대항력은 분명합니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받지만, 현재 회차에서는 보증금 전액 배당이 불가능합니다. 이 때문에 확약을 제외한 기본 권리분석에서는 인수형 물건으로 분류해야 합니다.

③ 가격 구조 — 감정가의 70%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다

감정가는 201,000,000원이고 현재 최저매각가는 140,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 숫자만 보면 60,300,000원이 낮아졌지만, 이 사건은 일반적인 무인수 물건과 같은 방식으로 최저가만 비교해서는 안 됩니다.

확약을 반영하지 않으면 현재 회차의 매수인 인수액은 92,069,800원이고, 매각대금과 인수액을 합친 룰상 총부담은 232,769,800원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 배당액이 줄면서 미배당 인수액이 늘기 때문에 총부담은 보증금 230,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.

룰상 총부담은 매각가와 미배당 인수액의 합계입니다. 집행비용이 매각대금에서 먼저 차감되므로 보증금 230,000,000원보다 집행비용만큼 높게 나타납니다. 확약 적용 실질취득은 말소동의 확약이 유효하게 이행돼 해당 임차권의 실제 인수액이 0원이 되는 경우입니다.

④ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 2,769,800원을 제외한 매각대금 전부가 임차보증금 배당에 사용됩니다. 임차인은 137,930,200원을 배당받고 92,069,800원이 남습니다. 확약이 없다면 이 부족분이 매수인 인수액이 되지만, 확약 적용 시 실질 인수는 0원*입니다.

갑구 5번 국세 압류가 말소기준으로 잡혀 있으나 압류 채권액은 등기에 표시돼 있지 않습니다. 실제 교부청구, 당해세 및 최우선변제 여부에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 미추홀구청 남서측 인근으로, 중소규모 공동주택·도시형생활주택·원룸형 아파트· 주거용 오피스텔과 근린생활시설이 밀집한 주상복합지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 13층 건물의 8층 802호이며, 사용승인일은 2016.12.13입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 소방설비와 기계식주차장설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 토지 북서측으로 폭 약 6m, 북동측으로 폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 현황. 공부상 업무시설-오피스텔로 이용되며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 현장 확인. 감정평가 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부 현황은 건축물현황도·외관·탐문조사를 기준으로 확인됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 1번 주택임차권 전부인지, 대항력 주장 포기와 미배당 보증금 승계 배제까지 포함하는지 확인해야 합니다.
• 말소 절차와 시점. 잔금 납부 전후 어느 단계에서 임차권등기가 말소되는지, 별도의 조건·서류·협조 절차가 있는지 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 문구. 인수권리 기재와 확약서 문구를 함께 읽어야 합니다. 인수권리 표시만 보거나 확약 문구만 따로 떼어 판단하면 안 됩니다.
• 국세 압류. 말소기준은 2023.04.11. 국세 압류입니다. 실제 세액과 당해세 여부, 교부청구 내용을 배당요구종기 서류에서 대조해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태는 다를 수 있으므로 현황조사서와 현장 방문을 통해 현재 점유자, 열쇠 인도와 명도 협의 대상을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 동일 건물·인근 주거용 오피스텔의 최근 거래와 임대수익성을 별도로 확인해야 합니다.
• 기계식주차장. 사용 가능 차량 규격, 운영 여부, 유지비와 수리 이력을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 공용부분, 체납세금, 취득세와 오피스텔 이용 형태에 따른 세무 부담을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 확약서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “깨끗한 권리”가 아니라 “확약으로 정리되는 권리”

이 물건은 선순위 임차인이 없는 일반적인 무인수 오피스텔이 아닙니다. 보증금 230,000,000원의 임차인 명소연이 말소기준보다 먼저 전입·점유했고 확정일자와 배당요구까지 갖췄습니다. 확약을 제외한 원칙상 계산에서는 현재 회차의 미배당 인수액이 92,069,800원이고, 룰상 총부담은 232,769,800원입니다.

그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로, 해당 확약이 유효하게 이행되면 임차권 인수는 실질 0원*이 됩니다. 이 경우 현재 회차의 실질취득은 최저매각가 140,700,000원입니다.

결론은 명확합니다. 확약 확인 전에는 고위험 인수형, 확약 확인 후에는 조건부 무인수형입니다. 감정가의 70%라는 할인율보다 먼저 확인해야 할 것은 확약서의 원본과 효력입니다. 권리의 승부처는 가격이 아니라 확약의 완결성입니다.