부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경511215 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 76.31㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

100,800,000원 1억 80만 감정가 202,000,000원

감정가의 49% 2026-07-23 낙찰

최저매각가 98,980,000원 최저가 대비 +1%

낙찰일

07-23 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

989만원

최저가의 10% · 9,898,000원

실거래 대비

▼ 35.7% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.57억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 핵심은 임차권등기입니다. 최저가만 보면 싸지만 부족 보증금 인수 위험을 먼저 봐야 합니다.

가격 최저가 98,980,000원이나 실질취득은 낙찰가+인수액 구조로 약 252,181,640원 수준
자금 입찰보증금 약 9,898,000원 · 임차보증금 부족분 153,201,640원 인수 가능성
리스크 김동호 임차권등기 대항력·우선변제권 존재, HUG 확약 여부 확인 필요

한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 승부처는 가격이 아니라 임차보증금 인수 위험입니다. 김동호 임차인의 보증금 2.5억원 중 배당 부족분 153,201,640원이 매수인에게 넘어갈 수 있어 단순히 9,898만원짜리 오피스텔로 보면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

202,000,000원 / 98,980,000원

2회 유찰

실질취득 추정

252,181,640원

낙찰가+임차인 인수 기준

임차보증금 인수

153,201,640원

김동호 부족분

핵심지표

대항력 임차권

확인 필요

인천지방법원 2025타경511215. 인천 미추홀구 용현동 모던하우스 3층 301호 오피스텔입니다. 감정가는 2억200만원, 현재 최저가는 9,898만원으로 두 차례 유찰됐습니다. 겉으로 보면 절반 가격에 접근하는 물건처럼 보이지만, 등기부상 가장 중요한 부분은 을구 5번 주택임차권등기입니다.

임차인 김동호는 2022년 전입·확정일자를 갖추고 임차권등기를 마쳤으며, 보증금은 250,000,000원입니다. 현재 배당표 기준으로 배당 가능한 금액은 96,798,360원이고 부족분 153,201,640원이 발생합니다. 따라서 낙찰가가 낮아져도 부족 보증금 인수 부담이 커지는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경511215
소재지	인천광역시 미추홀구 용현동 630-70 모던하우스 3층301호
물건종류 / 전용	오피스텔 · 전용 76.31㎡
소유자	한점옥
감정가 / 최저가	202,000,000원 / 98,980,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 250,000,000원
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 핵심은 임차권등기

⛔ 인수 위험 김동호 임차인은 말소기준권리 이전 전입 및 확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다. 현재 배당 후 부족분 153,201,640원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김동호	250,000,000원	有	有	부족분 인수 가능
이형석	미상	有	해당 없음	확인 필요

이형석 점유자는 전입신고가 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력 가능성이 있으나 보증금은 확인되지 않습니다. 김동호 임차인은 임차권등기와 배당요구가 확인되어 우선변제권 행사가 가능합니다.

③ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,181,640원
임차인 김동호 보증금	250,000,000원	96,798,360원
주택도시보증공사	250,000,000원	0원
매수인 인수 예상	153,201,640원	153,201,640원

배당 분배

가격 비교

최저가는 낮지만 임차보증금 인수를 포함한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

최저가 착시 주의. 98,980,000원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
실질취득 계산. 부족 보증금 인수 가능성을 포함해 약 252,181,640원 수준의 부담을 고려해야 합니다.
확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부와 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
미상 점유자 확인. 이형석 점유자의 보증금·권리관계를 추가 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 최저가”보다 중요한 것은 인수금이다

이 물건은 권리분석에서 가장 중요한 질문이 “얼마에 낙찰받느냐”가 아니라 “얼마를 떠안느냐”입니다. 최저가는 감정가 대비 크게 내려왔지만, 대항력 임차인의 부족 보증금 인수 구조 때문에 실질취득 기준으로 다시 계산해야 합니다. 확약 적용 여부가 확인되기 전까지는 가격 메리트보다 임차권 위험을 우선 검토해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

최저가는 반값이지만, 임차보증금 인수가 핵심이다 — 인천 모던하우스 301호

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 임차권등기

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값 최저가”보다 중요한 것은 인수금이다

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (12장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-15	유찰	2억 200만원
2	2026-06-23	유찰	1억 4,140만원
3	2026-07-23	대기	9,898만원