인천지방법원 2025타경511587. 연수구 옥련동 메이드하우스 2층 202호, 전유부분 64.63㎡ 전부를 사용하는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 문희규이며 2021년 11월 5일 거래가 239,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022년 2월 3일 선준호의 가압류 101,630,000원입니다.
핵심은 가압류보다 먼저 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 임차인 유순옥입니다. 임대차계약일은 2021년 7월 27일, 확정일자는 2021년 9월 17일, 전입과 점유개시는 2021년 10월 7일입니다. 모두 말소기준권리보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 보증금 239,000,000원이 낙찰대금보다 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 증가하고, 낙찰가와 인수액을 합친 금액은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511587 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 옥련동 521-1 메이드하우스 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 청량로155번길 39-9 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 제2층 제202호 64.63㎡ 전부 · 철근콘크리트구조 3층 건물 |
| 사용승인일 | 2017.06.26 |
| 소유자 | 문희규 (2021.11.05. 거래가 239,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 163,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 239,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
2019년 설정된 신한은행 근저당권 156,000,000원은 2021년 10월 7일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022년 2월 3일 선준호 가압류이며, 그 이후의 주택임차권등기와 경매개시결정 등기는 매각으로 말소됩니다. 그러나 임차권등기가 말소된다는 사실과 미배당 보증금의 인수 여부는 별개의 문제입니다. 임차인 유순옥은 말소기준보다 앞서 전입·점유를 갖췄으므로 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못하면 원칙상 부족분을 매수인에게 주장할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유순옥 주거·임차권등기 | 제2층 제202호 64.63㎡ 전부 | 239,000,000원 | 확정일자 2021.09.17 전입·점유 2021.10.07 배당요구 2023.11.07 | 대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 완료 | 승계 없음 직접 임차인 |
③ 회차별 실질취득 구조
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수액 | 낙찰가+룰상 인수 | 확약 이행 시 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 163,100,000원 | 78,983,400원 | 242,083,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 49% | 114,170,000원 | 127,228,380원 | 241,398,380원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 34.3% | 79,919,000원 | 160,919,542원 | 240,838,542원 | 0원* |
확약이 없다면 유찰로 최저가가 내려가도 룰상 인수액이 거의 같은 폭으로 늘어납니다. 낙찰가와 인수액의 합계는 각 회차에서 약 240,838,542원~242,083,400원으로, 임차보증금 239,000,000원과 집행비용을 합한 수준에 가깝게 유지됩니다. 반대로 확약이 유효하게 이행되면 유순옥 임차인에 관한 실질취득금액은 각 회차의 낙찰가와 같아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,083,400원 |
| 1. 임차인 유순옥 보증금 | 239,000,000원 | 160,016,600원 |
| 2. 가압류 · 선준호 | 101,630,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 239,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차인에게 배당되는 구조입니다. 임차인의 룰상 부족분은 78,983,400원이지만, 제출된 말소동의 확약서가 유효하게 이행되면 해당 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 건물 내 제2층 제202호입니다.
- 입지. 능허대초등학교 남동측에 위치하고, 주변에는 공동주택·단독주택·아파트와 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건도 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 대체로 등고평탄한 가장형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 세로의 포장도로가 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당하며 도시관리계획이 입안 중입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 다세대주택이므로 개별 호수의 내부상태, 주차, 도로조건과 인근 유사 거래를 중심으로 별도 가격 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 제출 주체가 주택도시보증공사인지, 대상 임차권이 유순옥·보증금 239,000,000원·202호 전부와 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 확약 이행 조건 확인. 낙찰, 대금납부, 배당, 소유권이전 중 어느 시점에 임차권 말소에 동의하는지와 별도 제출서류가 필요한지 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 등기상 임차인은 유순옥 1명이지만 현재 실제 점유자와 전출·인도 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다. 확약은 다른 점유관계에 자동 적용되지 않습니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 옥련동 유사 다세대의 최근 실거래, 매물 호가와 내부상태를 비교해야 합니다.
- 배당·인수 시나리오. 확약이 인정되지 않을 경우 현재 회차 룰상 인수액 78,983,400원과 총취득 구조 242,083,400원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 관리비·명도비용. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자의 이사 일정과 인도 협의 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 서류를 법원 기록에서 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 확약서가 먼저다”
이 물건은 감정가 233,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 163,100,000원으로 내려왔지만, 숫자만 보면 안 됩니다. 임차인 유순옥의 보증금은 239,000,000원이고 전입·점유는 말소기준보다 빠릅니다. 확약이 없다면 현재 회차의 룰상 인수액은 78,983,400원이며 낙찰가와 합친 금액은 242,083,400원입니다. 더 유찰돼도 인수액이 늘어 총액은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
반전은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 이 확약이 유효하고 실제로 이행된다면 유순옥 임차인에 대한 실질 인수는 0원*이 되고, 현재 회차 실질취득금액은 낙찰가 163,100,000원입니다. 다만 최신 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 결론은 명확합니다. 권리 판단의 선결조건은 확약서 확인, 가격 판단의 선결조건은 인근 다세대 실거래 확인입니다. 둘 중 하나라도 확인되지 않으면 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.