인천지방법원 2025타경511621. 간석동 렉스타워 12층 1204호, 전용 45.0025㎡ 아파트입니다. 감정가는 202,000,000원에서 시작해 3회 유찰됐고 현재 최저매각가는 69,286,000원입니다. 표면상 가격은 크게 낮아졌지만 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 임차인 인수범위를 어디까지 확정할 수 있느냐입니다.
등기상 현재 소유자는 강성미이며 2021.08.17 매매를 원인으로 2021.08.25 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 196,000,000원입니다. 과거 북인천새마을금고와 농협은행 근저당은 각각 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2025.06.17 남동구 압류이고, 이후 2025.08.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511621 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 167-2 렉스타워 12층 1204호 · 석촌로46번길 46 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 45.0025㎡ · 15층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 강성미 (2021.08.25 소유권이전 · 거래가액 196,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 69,286,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 196,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 미상 점유는 별도
과거 근저당 2건은 이미 말소됐고, 현재 권리분석상 기준은 2025.06.17 남동구 압류입니다. 이보다 앞서 이선화의 주민등록일자 2021.08.03과 임차권등기 2023.09.06이 존재합니다. 이선화의 보증금은 196,000,000원이고 확정일자는 2021.07.09, 배당요구도 확인되어 통상적으로는 미배당 보증금 승계가 핵심이 됩니다.
② 임차인·점유 현황 — 3인을 따로 봐야 한다
| 성명 | 전입 / 확정일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| PHUNG THI NHUNG | 2024.07.10 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| NGUYEN THI SUONG | 2025.02.06 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 이선화 | 2021.08.03 / 2021.07.09 | 196,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 · 실질 0원 |
이선화는 주택전부에 대한 임차권등기가 존재하고 배당요구가 확인됩니다. 룰상 현재 회차 미배당분 128,361,148원은 매수인 인수로 계산되지만 말소동의 확약서 때문에 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 다른 2인의 보증금·확정일·배당요구 여부는 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 69,286,000원을 그대로 ‘실질취득가’로 보면 안 된다
렉스타워의 최근 12개월 평균 거래금액은 134,333,333원, 최신 확인 거래는 2025.07의 138,000,000원입니다. 현재 최저가 69,286,000원은 최근 12개월 평균의 51.6%입니다. 다만 이 수치는 미상 점유자 2명의 인수금액을 포함하지 않은 표면 가격입니다. 두 사람의 보증금이 확정되지 않은 상태에서는 ‘시세보다 싸다’는 결론을 확정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 45.0㎡ | 10 | 138,000,000원 |
| 2025.03 | 47.9㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2024.12 | 47.9㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2023.07 | 47.9㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2022.07 | 45.0㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2021.12 | 47.9㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2021.09 | 45.0㎡ | 11 | 196,000,000원 |
| 2021.09 | 45.0㎡ | 15 | 176,000,000원 |
| 2021.08 | 45.0㎡ | 12 | 196,000,000원 |
| 2021.07 | 45.0㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2021.07 | 45.0㎡ | 8 | 202,000,000원 |
| 2021.06 | 45.0㎡ | 15 | 196,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 134,333,333원 |
전체 12건 평균은 169,750,000원이지만 2022.07의 243,000,000원 등 과거 고가 거래가 함께 들어 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 134,333,333원과 최신 거래 138,000,000원을 우선해서 보는 편이 맞습니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -26.0% 추세이므로 하락 흐름도 결론에 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,286,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,647,148원 |
| 1. 임차인 이선화 보증금 | 196,000,000원 | 67,638,852원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 196,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이선화 보증금 미배당분은 128,361,148원입니다. 다만 이 금액은 말소동의 확약서를 반영하기 전의 룰상 승계액이며, 본 분석에서 이선화에 대한 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 남동구 압류의 세액과 다른 점유자 보증금은 위 배당표에서 확정되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 이선화 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 69,286,000원 | 128,361,148원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 | 48,500,200원 | 148,772,804원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 | 33,950,140원 | 163,060,963원 | 실질 0원 |
원래 대항력 있는 이선화의 보증금 구조만 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 인수형입니다. 그러나 이 사건은 이선화에 관한 말소동의 확약서 때문에 그 구조를 그대로 실질취득가에 더하지 않습니다. 대신 확약 밖 2인의 미상 보증금이 실질취득가를 결정할 남은 핵심 변수입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물의 12층 1204호입니다.
- 입지. 간석2동행정복지센터 동측 인근으로 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하고 주위 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 북측 폭 약 6미터, 남측 폭 약 13미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 토지면적 942.1㎡, 공시지가 2,755,000원/㎡, 지목은 대이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 환금성. 72세대 규모이고 최근 거래 추세는 -26.0%, 경매 평균 유찰 3.8회·매각률 4.55%로 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이선화 확약 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서의 대상 권리와 효력 범위를 원문에서 재확인해야 합니다.
- PHUNG THI NHUNG 확인. 2024.07.10 전입의 실제 점유관계·임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 실질취득 총액이 계산됩니다.
- NGUYEN THI SUONG 확인. 2025.02.06 전입 역시 동일하게 보증금과 권리관계를 확인해야 합니다.
- 남동구 압류 확인. 2025.06.17 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있으나 배당에 영향을 줄 세액은 별도 확인 대상입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 169,750,000원보다 최근 12개월 평균 134,333,333원·최신 거래 138,000,000원·최근 추세 -26.0%를 중심으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 유찰 자체를 호재로 보지 않기. 현재 3회 유찰이고 단지 경매 평균도 3.8회 유찰입니다. 낮아진 최저가는 권리 불확실성과 함께 평가해야 합니다.
맺으며 — “1.96억은 풀렸지만, 총 취득가는 아직 안 풀렸다”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 이선화의 보증금 196,000,000원입니다. 배당표만 보면 현재 최저가에서 128,361,148원이 남아 매수인 인수로 이어지는 구조지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이선화에 관한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 현재 최저가 69,286,000원을 곧바로 실질취득 총액으로 보면 안 됩니다. PHUNG THI NHUNG과 NGUYEN THI SUONG이 말소기준 전에 전입했고 보증금과 확정일자가 미상이라 확약 밖 인수위험이 남아 있기 때문입니다. 최근 12개월 평균은 134,333,333원, 최신 거래는 138,000,000원이지만 최근 거래 추세 역시 -26.0%입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘3회 유찰로 얼마나 내려왔는가’가 아니라 두 미상 점유자의 보증금을 확인해 실질취득 총액을 확정할 수 있는가입니다. 주된 인수위험은 해소됐지만 남은 불확실성이 커, 가격 판단은 그 확인 이후가 맞습니다.
