확약으로 주된 임차권 인수는 0원*, 그러나 미상 전입자 2명과 하락 시세가 남는다 — 인천 렉스타워 1204호

인천지방법원 2025타경511621. 간석2동행정복지센터 동측 인근에 있는 렉스타워 12층 1204호, 전용 45.0025㎡ 아파트입니다. 소유자 강성미는 2021년 8월 17일 매매를 원인으로 거래가액 196,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 청구금액 196,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건은 감정가 202,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 141,400,000원까지 내려왔지만, 단순히 “감정가보다 30% 싸다”는 이유로 접근하면 안 됩니다. 최근 12개월 실거래 평균은 134,333,333원이고 최신 거래도 138,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 105.3%로 최근 시세보다 높은 가격이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 26.0% 낮아진 하락 추세입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 전입자는 미상

과거 북인천새마을금고와 농협은행의 근저당권은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.06.17. 남동구 압류입니다. 이보다 앞선 2023.09.06. 이선화의 주택임차권등기는 원칙적으로 매수인에게 인수되는 선순위 권리입니다.

② 임차인·전입자 분석

* 말소동의 확약에 따른 실질 0원 판단은 이선화 임차권에만 적용됩니다. 다른 전입자의 보증금과 임대차관계는 별도 확인 대상입니다.

③ 확약 전·후 인수 구조

확약을 무시하고 등기상 원칙만 적용하면, 이선화의 보증금은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 잔액이 늘어납니다. 현재 회차에서는 매각가 141,400,000원에 규칙상 인수액 57,379,600원을 더한 부담이 198,779,600원입니다. 2회·3회 유찰 시에도 매각가 하락분만큼 인수액이 늘어 총부담은 보증금 196,000,000원 부근에서 고정되는 구조입니다.

④ 시세 비교 — 최근 평균과 최신 거래보다 높다

렉스타워 전용 45.0㎡·47.9㎡ 거래 12건의 전체 평균은 169,750,000원이지만, 이 수치에는 2022.07. 243,000,000원과 2021년의 196,000,000원·202,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 집계를 우선해야 합니다.

현재 최저가 141,400,000원은 최근 12개월 평균 134,333,333원의 105.3%이며, 최신 거래 138,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -26.0% 하락했습니다. 이선화 확약을 온전히 인정해 실질취득 확정분을 최저가와 같은 141,400,000원으로 보더라도, 아직 최근 시세보다 저렴하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)

배당계산상 이선화 보증금 부족분은 57,379,600원입니다. 등기 원칙상 매수인 인수 대상이나, 말소동의 확약서가 유효하게 이행되면 이선화 관련 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 전입자 2명의 금액도 포함되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물의 12층입니다.
• 주위환경. 간석2동행정복지센터 동측 인근으로 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위 여건은 무난합니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능합니다.
• 도로. 북측 약 6미터, 남측 약 13미터 포장도로에 접합니다.
• 설비. 상·하수도, 난방, 위생, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 거래·환금성. 72세대 규모이며, 제공된 단지 경매 통계는 평균 유찰 3.4회·낙찰률 0.0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본, 적용 대상, 말소 조건, 제출 주체와 현재 유효성을 확인해야 합니다.
• 전입자 2명 조사. PHUNG THI NHUNG·NGUYEN THI SUONG의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력 단정 금지. 두 전입자는 전입일만으로 대항력이 확정되는 것이 아니라 보증금과 실제 점유·임대차관계가 확인돼야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 169,750,000원이 아니라 최근 평균 134,333,333원과 최신 거래 138,000,000원을 응찰가 판단의 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 26.0% 낮아진 만큼 과거 196,000,000원·202,000,000원대 거래를 현재 시세로 적용하면 안 됩니다.
• 명도 범위 확인. 임차권등기자와 현재 전입자의 관계, 실제 점유자를 현장에서 확인하고 인도명령 또는 별도 명도소송 가능성을 검토해야 합니다.
• 체납·공법 확인. 관리비와 당해세, 토지거래계약 허가구역 적용 여부를 관계 기관과 관리 주체에 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 안전한 물건은 아니다”

이 사건의 가장 큰 선순위 권리는 보증금 196,000,000원의 이선화 임차권입니다. 현재 회차에서 규칙상 미배당액은 57,379,600원이지만 말소동의 확약서가 제출돼 이 부분은 실질 0원*으로 정리될 가능성이 있습니다. 그러나 확약은 이선화에게만 적용되고, 말소기준권리보다 먼저 전입한 PHUNG THI NHUNG과 NGUYEN THI SUONG의 보증금·확정일자·점유관계는 여전히 미상입니다.

가격도 매력적이지 않습니다. 최저가 141,400,000원은 최근 12개월 평균 134,333,333원의 105.3%이고 최신 거래 138,000,000원보다 높습니다. 최근 추세도 -26.0%입니다. 과거 거래가 섞인 전체 평균만 보면 할인처럼 보이지만, 최근 시장을 기준으로 하면 권리 확인이 필요한데 가격까지 최근 시세 이상인 구조입니다. 결론은 주된 임차권 확약은 긍정적, 미상 전입자와 가격은 부정적입니다. 확약서와 전입자 2명의 임대차관계를 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.