부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경511695 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 81.6034㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

181,867,950원 1억 8,186만 감정가 297,000,000원

감정가의 61% 2026-07-23 낙찰

최저매각가 145,530,000원 최저가 대비 +24%

낙찰일

07-23 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,455만원

최저가의 10% · 14,553,000원

실거래 대비

▼ 13.4% 싸게 매수

같은 평형 직전 2건 평균 2.10억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차인의 대항력 인수 가능성이 핵심이며 최저가만 보고 접근하면 안 되는 물건입니다.

가격 최저가 145,530,000원이나 실질취득은 인수 가능 보증금 포함 약 320,000,000원 수준 검토 필요
자금 입찰보증금 약 14,553,000원 · 임차보증금 부족분 177,307,420원 인수 가능
리스크 대항력 있는 임차권등기·국세 및 지방세 압류 존재. 확약서 제출 사항 확인 필요

한 줄 평 감정가 대비 49%까지 떨어진 오피스텔이지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 이주영의 보증금 320,000,000원 중 미배당 부족분 177,307,420원이 매수인 인수 위험으로 남습니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

297,000,000원 / 145,530,000원

2회 유찰

실질취득 검토

약 320,000,000원

임차보증금 인수 포함

매수인 인수

177,307,420원

현재 회차 기준

핵심지표

인수 위험

대항력 임차권등기

인천지방법원 2025타경511695. 인천 미추홀구 숭의동 한림가우디 4층 402호 오피스텔입니다. 감정가는 2억9700만원이지만 두 차례 유찰 후 최저매각가는 1억4553만원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 일반적인 유찰 할인 물건과 다릅니다. 을구에 등기된 주택임차권과 대항력 있는 임차인의 보증금 문제가 핵심입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경511695
소재지	인천광역시 미추홀구 숭의동 147-51 한림가우디 4층402호
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 이용중
소유자	조해민
감정가 / 최저가	297,000,000원 / 145,530,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 320,000,000원
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

⛔ 핵심 위험 임차인 이주영은 전입일 2022.06.03, 확정일자 2022.05.17로 대항력 및 우선변제권이 확인됩니다. 현재 배당으로 전액 회수하지 못하는 금액은 매수인 인수 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
이주영	320,000,000원	有	有	가능

임차권등기명령으로 을구 순위 3번에 등기되어 있으며, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 다만 확약 범위와 효력은 해당 임차권에 한정하여 확인해야 하며, 인수 위험 판단은 원본 서류 확인이 필요합니다.

③ 배당 및 실질취득 분석

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,837,420원
임차인 이주영 보증금	320,000,000원	142,692,580원
주택도시보증공사	320,000,000원	0원
매수인 인수 가능 부족분	177,307,420원	177,307,420원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득 비교

최저가만 보면 낮지만 임차보증금 인수 포함 실질 부담을 봐야 합니다.

④ 시세 비교 — 가격보다 인수금액을 봐야 함

구분	금액
최근 12개월 평균	245,666,666원
최근 거래	170,000,000원
현재 최저가	145,530,000원
최저가 대비 최근12개월 평균	59.2%

표면적인 최저가는 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득 부담은 약 3.2억원 수준으로 상승합니다. 따라서 단순 낙찰가 기준의 가격 메리트 판단은 위험합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 보증금 320,000,000원과 대항력 여부를 반드시 원본 확인하세요.
확약 범위 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 실제 인수 위험을 어디까지 해소하는지 확인해야 합니다.
실질취득 기준 입찰. 최저가 145,530,000원이 아니라 인수 가능 금액을 포함해 판단해야 합니다.
세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 여부에 따라 배당 변수가 될 수 있습니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 구조가 먼저”

이 사건은 감정가 대비 큰 폭으로 떨어진 오피스텔이지만, 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금이 존재하고 현재 배당 구조상 상당 금액이 남기 때문에, 낙찰자는 반드시 실질취득 기준으로 접근해야 합니다. 가격은 낮아졌지만 위험도 함께 남아 있는 물건입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차보증금 인수가 승부처 — 한림가우디 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 배당 및 실질취득 분석

④ 시세 비교 — 가격보다 인수금액을 봐야 함

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 구조가 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (4장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-15	유찰	2억 9,700만원
2	2026-06-23	유찰	2억 790만원
3	2026-07-23	대기	1억 4,553만원