부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경511705 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 20.75㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

66,133,800원 6,613만 감정가 108,000,000원

감정가의 61% 2026-07-23 낙찰

최저매각가 52,920,000원 최저가 대비 +24%

낙찰일

07-23 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

529만원

최저가의 10% · 5,292,000원

실거래 대비

▼ 39.3% 싸게 매수

같은 평형 직전 1건 평균 1.09억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 5,292만원이지만 대항력 임차보증금 인수로 실질취득은 약 1억1,735만원 수준입니다.

가격 최저가 5,292만원 + 임차보증금 인수 6,443만원 구조로 실질취득 기준 검토 필요
자금 입찰보증금은 최저매각가의 10%인 529만2천원
리스크 정한별 임차권등기 1억1,600만원, 대항력·우선변제권 존재

한 줄 평 최저매각가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 1억1,600만원 중 미배당 6,443만원을 매수인이 인수해야 하는 구조입니다. 따라서 단순히 5,292만원에 취득하는 물건이 아니라 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

감정가 / 최저가

108,000,000원 / 52,920,000원

2회 유찰

실질취득 예상

117,352,560원

낙찰가+인수액

매수인 인수

64,432,560원

임차보증금 미배당

핵심지표

대항력 임차권

정한별 1명

인천지방법원 2025타경511705. 인천 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 7층 721호 오피스텔입니다. 감정가는 1억800만원, 현재 최저가는 5,292만원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건은 유찰 횟수만 보고 접근하면 안 되는 대표적인 인수형 물건입니다.

등기상 핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 정한별은 임대차계약일 2022년 7월 5일, 전입 2022년 7월 25일, 확정일자 2022년 7월 12일로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 배당으로 5,156만원을 받고 부족분 6,443만원은 매수인이 인수하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경511705 (강제경매)
소재지	인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 7층721호
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 주거 이용중
소유자	조석훈
감정가 / 최저가	108,000,000원 / 52,920,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심

말소기준권리는 갑구 5번 강제경매개시결정으로 확인되지만, 을구 1번 주택임차권은 그 이전에 설정되어 매수인 인수 대상으로 표시됩니다. 임차권등기명령에 따른 권리로 대항력과 우선변제권이 존재합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 구조

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
정한별	116,000,000원	有	有	인수 가능

⛔ 실질취득 기준 분석 현재 최저가 52,920,000원에 낙찰되면 임차인 배당 부족분 64,432,560원을 인수합니다. 따라서 매수인 부담 총액은 약 117,352,560원 수준으로 봐야 하며, 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,352,560원
임차인 정한별 보증금	116,000,000원	51,567,440원
주택도시보증공사	116,000,000원	0원
매수인 인수	-	64,432,560원

배당 분배

낙찰가 vs 실질취득

실질취득가는 인수 보증금 반영 기준으로 판단해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 인천 남동구 남촌동 논곡중학교 서측 약 400m 위치로 업무시설·공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 교통 상황은 무난합니다.
이용상태. 오피스텔로 이용 중이며 철근콘크리트구조 11층 건물 내 7층 721호입니다.
환금성. 일반 주거 아파트와 달리 업무시설·산업시설 혼재 지역 오피스텔로 매수층 분석이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

인수금 확인. 낙찰가보다 임차보증금 구조가 더 중요합니다. 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로 실제 인수 범위는 매각서류 원본 확인이 필요합니다.
임차권 확인. 정한별 임차권등기 권리와 배당요구 내용을 반드시 재확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 최저가보다 중요한 것은 인수금”

이 물건은 최저가가 감정가의 절반 수준까지 내려왔지만, 실제 투자 판단은 다릅니다. 대항력 있는 임차보증금으로 인해 낙찰 후 추가 부담이 발생합니다. 따라서 핵심은 5,292만원이라는 숫자가 아니라 임차보증금 인수를 포함한 실질취득가입니다. 권리상 안전한 무인수형 물건이 아니라, 임차권 승계 위험을 감안해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

반값 최저가의 함정, 임차보증금 인수가 남는다 — 인천 제이케이루체스타 721호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 인수 구조

③ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값 최저가보다 중요한 것은 인수금”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (9장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-15	유찰	1억 800만원
2	2026-06-23	유찰	7,560만원
3	2026-07-23	대기	5,292만원