인천지방법원 2025타경511749. 인천 남동구 간석동 리젠시아 3층 308호 오피스텔입니다. 감정가는 2억300만원이고 현재 최저매각가는 9,947만원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 절반 가격에 접근하는 물건처럼 보이지만, 등기부상 을구 1번 주택임차권이 존재합니다.
임차인 김청일은 2021년 12월 계약, 2022년 2월 전입, 확정일자 2021년 12월 27일을 갖춘 대항력 있는 임차권자입니다. 배당요구도 했지만 예상 배당금은 약 9,727만원으로, 보증금 2억원 중 약 1억272만원이 부족합니다. 이 부족분은 매수인 인수 위험으로 연결됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511749 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 49-22 리젠시아 3층308호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 전용 63.46㎡ |
| 소유자 | 조재근 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 99,470,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준권리는 갑구 6번 압류(2023.11.22)로 확인됩니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 을구 1번 주택임차권은 말소기준권리 이전에 설정되어 있어 매수인 인수 가능성이 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김청일 | 200,000,000원 | 有 | 가능 | 인수 가능 |
| 김혜리 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
② 실질취득 분석 — 최저가만 보면 안 된다
현재 매각가 99,470,000원 기준 김청일 임차인은 우선변제로 97,279,540원을 배당받고, 부족분 102,720,460원이 발생합니다. 따라서 매수인이 부담하는 실질취득액은 낙찰가와 인수 가능 금액을 합산해 약 2억2019만원 수준으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교
리젠시아 최근 거래 기준 최근 12개월 거래는 2026년 4월 134,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 134,000,000원입니다. 최근 거래 기준으로는 가격이 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 57.19㎡ | 2 | 134,000,000원 |
| 2022.07 | 57.19㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2022.06 | 58.71㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2021.12 | 57.19㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 최근 거래 평균 | - | 10건 | 177,900,000원 |
④ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 김청일 임차권등기는 대항력 있음으로 매수인 인수 가능성을 반드시 검토해야 합니다.
- 확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부에 따라 임차권 위험 판단이 달라질 수 있으므로 원본 확인이 필요합니다.
- 최저가 착시 주의. 9,947만원 낙찰 후에도 임차권 부족분 부담 가능성이 있습니다.
- 소규모 오피스텔. 리젠시아는 19세대로 환금성 검토가 필요합니다.
맺으며 — “반값 최저가”보다 중요한 것은 인수권리
이 물건은 2회 유찰로 표면 가격은 크게 내려왔습니다. 그러나 법원경매에서는 최저가가 곧 취득가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권 보증금 2억원 중 미배당 인수 가능 금액을 포함하면 판단 기준이 완전히 달라집니다. 확약서가 임차권 위험을 해소하는지 확인하기 전까지는 단순 저가 매수 대상으로 보기 어렵습니다.
