부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경511769 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 55.27㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

75,400,000원 7,540만 감정가 133,000,000원

감정가의 56% 2026-07-23 낙찰

최저매각가 65,170,000원 최저가 대비 +15%

낙찰일

07-23 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

651만원

최저가의 10% · 6,517,000원

실거래 대비

▼ 73.0% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.79억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차보증금 인수로 실질취득 부담이 큽니다.

가격 최저가 65,170,000원에 임차인 인수 90,403,060원이 더해져 실질취득 약 155,573,060원
자금 입찰보증금 약 6,517,000원 · 인수 예상액 90,403,060원
리스크 강명표 임차권등기 및 TRAN THI NHI 대항력 점유로 인수권리 확인 필요

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 떨어졌지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 등기된 주택임차권과 대항력 있는 임차인으로 인해 매수인 인수 부담이 발생합니다. 현재 회차 기준 미배당 보증금 및 인수 가능액은 90,403,060원이며, 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되는 물건입니다.

감정가 / 최저가

133,000,000원 / 65,170,000원

2회 유찰

실질취득

155,573,060원

최저가+인수액 기준

매수인 인수

90,403,060원

임차보증금 부족분

핵심지표

D등급

인수리스크 중심

인천지방법원 2025타경511769. 인천 미추홀구 용현동 에이스타워 4층 403호 오피스텔입니다. 감정가는 1억3300만원, 현재 최저매각가는 6517만원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 일반적인 유찰 저가형이 아닙니다. 등기부상 주택임차권자 강명표의 보증금 1억5300만원과 별도 현황조사 임차인 TRAN THI NHI의 대항력 가능성이 확인되어 인수권리 분석이 핵심입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경511769
소재지	인천광역시 미추홀구 용현동 622-54 에이스타워 4층403호
물건종류 / 전용	오피스텔 · 55.27㎡
소유자	김관환
감정가 / 최저가	133,000,000원 / 65,170,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 153,000,000원
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 인수권리가 핵심

말소기준권리 판단에서 강제경매개시결정 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 을구 순위 3번 주택임차권등기는 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 강명표 임차인은 전입일 2022.06.30, 확정일자 2022.05.04로 우선변제권을 행사할 수 있으나, 현재 최저가 기준 배당 부족분이 발생합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 및 인수 부담

임차인	보증금	권리	판단
강명표	153,000,000원	대항력 有 · 우선변제권 有	인수가능 부족분 89,403,060원
TRAN THI NHI	1,000,000원	대항력 有	인수가능 전액 인수 가능성

⛔ 실질취득 기준 분석 최저가 65,170,000원에 낙찰되어도 강명표 임차보증금 부족분 89,403,060원과 TRAN THI NHI 보증금 1,000,000원을 고려해야 합니다. 최저가만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,573,060원
임차인 강명표 보증금	153,000,000원	63,596,940원
매수인 인수 부담	90,403,060원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득

실질취득 155,573,060원은 감정가를 초과하는 수준입니다.

⚠️ 주택도시보증공사 확약 관련 확인 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 다만 확약 범위와 효력은 원본 확인이 필요하며, 임차인별 인수 여부를 별도로 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

위치. 인천지방조달청 남동측 인근으로 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
이용상태. 오피스텔로 이용 중입니다.
규제. 준주거지역, 과밀억제권역 등 토지이용계획 사항이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

인수금 확인. 최저가보다 중요한 것은 임차보증금 인수 가능성입니다.
임차권등기 확인. 강명표 임차권등기 권리와 확약 내용을 원본 기준 확인해야 합니다.
실질취득 계산. 낙찰가와 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
점유 확인. 현황조사 임차인 TRAN THI NHI 관련 대항력 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 구조를 먼저 봐야 한다”

이 물건은 표면적으로는 감정가 대비 49%까지 내려온 매력적인 오피스텔처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 있어 실질취득 기준으로 접근해야 합니다. 현재 회차에서는 최저가보다 인수 부담이 더 중요한 변수이며, 권리관계 확인 없이 저가 낙찰을 기대하기 어려운 구조입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 인수금이 따라온다 — 인천 에이스타워 403호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수권리가 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 및 인수 부담

③ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 구조를 먼저 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-15	유찰	1억 3,300만원
2	2026-06-23	유찰	9,310만원
3	2026-07-23	대기	6,517만원