인천지방법원 2025타경511809. 미추홀구 숭의동 ‘태성’ 3층 301호, 전용 43.26㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박승준이고 2022.04.22 매매로 105,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며 청구액은 105,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 약 34%까지 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 을구 9번 김빛나의 주택임차권이 경매개시결정보다 앞서 있다는 점이 먼저입니다. 전입일 2022.04.04, 확정일자 2022.03.07, 보증금 105,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 현재 매각가만 놓고 계산하면 배당 후 보증금 부족분 75,354,728원이 남습니다.
하지만 매각물건명세서에는 이 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약은 해당 김빛나 임차권에 적용되므로 매수인이 실제 부담할 인수액은 0원으로 처리합니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총취득비가 보증금으로 고정되는 일반적인 대항력 인수형과 달리, 이 사건은 확약 반영 후 낙찰가 자체가 실질취득가가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511809 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 186-8 3층 301호 · 인천광역시 미추홀구 미추로6번길 22 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 43.26㎡ · 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물 내 3층 301호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 박승준 · 2022.04.22 매매 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 89,200,000원 / 30,596,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저다
현재 권리분석의 중심은 김빛나의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2022.03.05, 점유개시 2022.03.31, 전입 2022.04.04, 확정일자 2022.03.07이며 2024.04.22 임차권등기가 마쳐졌습니다. 보증금은 105,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 2025.08.26 경매개시결정보다 선행하므로 원칙적으로 대항력 있는 인수형 임차권입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김빛나 | 제3층 제301호 43.26㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.04 | 2022.03.07 | 105,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 |
② 가격 비교 — 확약 반영 후에는 30,596,000원이 실질취득가
제공된 동일 면적 실거래는 2022.04, 43.26㎡, 3층, 105,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균으로 제시된 금액도 105,000,000원, 최신 거래도 105,000,000원입니다. 현재 최저매각가 30,596,000원은 이 금액의 29.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 43.26㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 평균 | 43.26㎡ | 1건 | 105,000,000원 |
다만 시세 해석에는 주의가 필요합니다. 거래표본이 1건뿐이고 최신 거래월도 2022.04입니다. 따라서 29.1%라는 수치만으로 현재 시장가가 정확히 105,000,000원이라고 단정하기보다는, 확약 반영 후 취득원가가 제공된 거래가격보다 크게 낮다는 수준으로 읽는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,596,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 950,728원 |
| 1. 임차인 김빛나 보증금 | 105,000,000원 | 29,645,272원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 75,354,728원이지만, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 해당 임차권에 적용되므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차가 더 내려가도 확약 반영 시 구조는 같다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 30,596,000원 | 75,354,728원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 21,417,200원 | 84,368,310원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 14,992,039원 | 90,677,818원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비가 크게 내려가지 않습니다. 이 사건 역시 원 계산은 그렇게 움직입니다. 그러나 해당 임차권에 대한 말소동의 확약을 반영하면 각 회차의 실질 인수는 0원이므로, 실질취득비는 각 회차 매각가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의오거리 북동측 인근. 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 비교적 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물 내 3층 301호. 기본 위생·급배수·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 공시지가 1,540,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 건물이고 제공된 실거래 표본은 1건입니다. 3회 유찰 이력과 함께 매수층을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 가격과 권리판단을 바꾸는 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 적용 대상·말소 조건을 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 김빛나의 을구 9번 주택임차권이 실제로 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 제공된 실거래는 2022.04의 105,000,000원 1건뿐입니다. 현재 시점의 호가·최근 거래·인근 유사물건을 별도로 확인하세요.
- 3회 유찰 사유 확인. 권리 외에 물건 상태, 점유, 시장 선호도, 소규모 건물의 환금성 등이 응찰 부진에 영향을 줬는지 현장조사가 필요합니다.
- 관리비·공과금 확인. 미납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 핵심은 ‘싼 최저가’가 아니라 ‘확약의 유효성’
표면만 보면 감정가 89,200,000원이 3회 유찰돼 30,596,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건은 먼저 보증금 105,000,000원의 대항력 임차권을 읽어야 합니다. 확약을 제외하면 현재 회차의 미배당 인수액은 75,354,728원으로, 낮은 최저가만 보고 접근할 수 없는 전형적인 인수형 구조입니다.
반면 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원이 되고, 현재 회차 실질취득은 30,596,000원입니다. 이는 제공된 105,000,000원 거래가격의 29.1%입니다. 다만 실거래가 1건뿐이고 최신 거래가 2022.04이며 총 8세대·3회 유찰 물건인 만큼, 가격 수치보다 확약서 원문과 현재 환금성 확인이 입찰 판단의 중심입니다.
