확약이 유효하면 인수 0원, 확인 전에는 임차보증금 위험 — 숭의동 태성 301호

인천지방법원 2025타경511809. 미추홀구 숭의동 ‘태성’ 3층 301호, 전용 43.26㎡ 아파트입니다. 감정가는 89,200,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 62,440,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 박승준이며, 2022.04.22. 매매 거래가액 105,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

표면적으로는 최저가가 과거 실거래가의 59.5%라 크게 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 이 사건에는 보증금 105,000,000원의 대항력 임차권이 있습니다. 확약서를 적용하지 않으면 현재 회차에서 배당되지 못하는 44,083,920원을 매수인이 인수하는 구조이므로, 최저가만 보고 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다

현재 유효한 금전담보권이 확인되지 않아, 이 사건에서는 2025.08.26. 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다. 임차인 김빛나는 2022.03.07. 확정일자를 받고, 2022.03.31. 점유를 시작한 뒤 2022.04.04. 전입신고를 마쳤습니다. 이후 2024.04.22. 보증금 105,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤으므로, 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 점유 임차인은 김빛나 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며 별도의 점유 임차인으로 계산하지 않습니다. 임차인은 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있으나, 매각대금이 보증금보다 작아 확약을 적용하지 않으면 미배당 보증금이 남습니다.

③ 시세 비교 — 59.5%지만 비교표본은 2022년 1건

‘태성’은 2002.08.26. 사용승인된 8세대 규모 건물입니다. 동일 전용면적 43.26㎡의 제시된 실거래는 2022.04. 3층 거래 105,000,000원 한 건입니다.

확약이 유효해 실질 인수가 0원이 되면 실질취득 기준은 최저가 62,440,000원으로, 2022.04. 거래가의 59.5%입니다. 다만 비교거래가 1건뿐이고 거래시점도 2022년이므로, 이를 현재 시세로 단정해 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다. 최근 거래 추세나 최신 실거래 범위가 확인되지 않아 현재 환금가 검증이 필요한 물건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 62,440,000원 가정)

배당표는 현재 최저매각가 기준이며 집행비용은 1,523,920원으로 반영됐습니다. 임차보증금의 배당 부족분은 44,083,920원이지만, 제출된 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 낙찰가 하락 효과가 제한적

확약을 배제하면 유찰될수록 낙찰가는 낮아지지만 임차인의 미배당 보증금은 44,083,920원 → 62,478,744원 → 75,355,122원으로 증가합니다. 즉 대항력 인수형에서는 낮아진 최저가만큼 인수액이 커져 실질 부담이 보증금 수준에 묶입니다. 반대로 확약이 유효하게 이행되면 각 회차의 실질 인수액은 0원*이므로 매각가 하락이 실제 취득가 하락으로 연결됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의오거리 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 비교적 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물 내 3층 301호이며, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 8m 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 공시지가는 1㎡당 1,540,000원입니다.
• 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 건물이고 비교 가능한 실거래가 1건뿐이어서, 대단지 아파트보다 매수층과 가격 검증 자료가 제한적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 사건번호·부동산·임차인 김빛나·을구 9번 임차권을 정확히 대상으로 하는지 확인하세요.
• 말소 조건 확인. 낙찰 및 대금납부 후 말소동의가 무조건 이행되는지, 추가 서류나 배당 조건이 붙는지 확인해야 합니다.
• 미확인 시 인수액 반영. 확약 효력이 불명확하면 현재 회차의 44,083,920원을 인수 가능액으로 계산해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 현재 시세 재조사. 제시된 실거래는 2022.04. 105,000,000원 1건입니다. 2026년 현장 매물·인근 유사면적 거래와 별도로 대조하세요.
• 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현황조사·현장 방문으로 확인하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세, 실제 배당순위 변동 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 서류의 최신 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — 싼 물건이 아니라 ‘확약 확인형’ 물건

이 사건의 권리구조는 두 갈래입니다. 확약을 적용하지 않으면 대항력 임차인의 보증금 부족분 44,083,920원을 인수할 수 있어, 최저가가 내려가도 실질 부담은 보증금 105,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하고 실제 말소까지 이행되면 인수액은 0원*, 실질취득은 현재 최저가 62,440,000원이 됩니다.

다만 가격 비교자료는 2022.04. 실거래 한 건뿐이고, 총 8세대 소규모 건물이라 현재 시세와 환금성을 충분히 검증하기 어렵습니다. 따라서 결론은 “가격은 매력적으로 보이지만 확약 원본과 현재 시세를 확인하기 전에는 보수적으로 접근”입니다. 확약 확인 전에는 인수형, 확인 후에는 인수 0원형으로 성격이 완전히 바뀝니다.

* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되고, 낙찰 후 임차권등기 말소가 실제 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약을 적용하지 않은 배당 계산상 부족분은 44,083,920원입니다.