부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경511815 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 66.114㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

114,900,001원 1억 1,490만 감정가 179,000,000원

감정가의 64% 2026-07-23 낙찰

최저매각가 87,710,000원 최저가 대비 +30%

낙찰일

07-23 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

877만원

최저가의 10% · 8,771,000원

실거래 대비

▼ 33.4% 싸게 매수

같은 평형 직전 2건 평균 1.73억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 가격은 내려왔지만 대항력 임차권등기 인수 위험이 핵심인 물건입니다.

가격 최저가 87,710,000원이나 실질취득은 인수액 포함 검토 필요
자금 입찰보증금 약 8,771만원 · 임차보증금 미배당 인수 가능
리스크 정봉기 임차권등기 보증금 208,900,000원 · 확약서 확인 필요

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가 대비 49%까지 낮아졌지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 2억 890만원이 존재해 미배당액이 매수인 부담으로 이어질 수 있는 구조입니다. 최저가만 보고 접근하면 안 되는 인수 위험형 물건입니다.

감정가 / 최저가

179,000,000원 / 87,710,000원

2회 유찰

임차보증금

208,900,000원

정봉기 임차권등기

예상 인수액

123,168,780원

미배당 부족분

핵심지표

인수 위험

대항력 임차권 확인

인천지방법원 2025타경511815. 인천 서구 가좌동 무한퍼스트지 13층 1305호 오피스텔입니다. 권리 흐름 자체보다 중요한 것은 주택임차권등기입니다. 정봉기 임차인은 2022년 5월 6일 전입과 확정일자를 갖추고, 2024년 2월 26일 임차권등기를 마쳤습니다. 배당요구를 통해 우선변제를 행사하지만, 매각가가 보증금에 미치지 못하면 부족분이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경511815
소재지	인천광역시 서구 가좌동 136 무한퍼스트지 13층 1305호
물건종류 / 이용	오피스텔 · 오피스텔로 이용중
소유자	백상훈
감정가 / 최저가	179,000,000원 / 87,710,000원
청구액	208,900,000원
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

등기상 압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 을구 순위 5번 주택임차권등기는 별도 검토 대상입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로, 실제 인수 범위는 원본 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
정봉기	208,900,000원	有	有	미배당분 검토
허근	미상	없음	해당 없음	없음

⛔ 인수 위험 정봉기 임차인은 보증금 208,900,000원 중 현재 회차 배당 85,731,220원을 제외하면 123,168,780원 부족분이 발생합니다. 대항력 임차인의 부족분은 낙찰가와 별개로 매수 부담이 될 수 있어 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (최저가 87,710,000원 기준)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,978,780원
임차인 정봉기 보증금	208,900,000원	85,731,220원
경매개시결정 · 주택도시보증공사	208,900,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득 부담

최저가만 보면 낮지만, 인수액 포함 실질 부담을 함께 봐야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 원본 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 범위와 실제 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
실질취득 기준 판단. 낙찰가가 낮아져도 대항력 임차보증금 부족분이 존재하면 총 취득비용은 증가합니다.
세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있습니다.
오피스텔 환금성 검토. 준공업지역 내 업무시설·주거 혼재 지역으로 수요층 확인이 필요합니다.

맺으며 — “유찰보다 중요한 것은 인수 여부”

이 물건은 감정가 대비 절반 수준까지 내려온 매력적인 숫자를 보여줍니다. 하지만 경매에서는 최저가가 곧 취득가격이 아닙니다. 정봉기 임차권등기 보증금과 부족분 인수 가능성을 고려하면, 가격 할인 효과가 크게 줄어듭니다. 권리 소멸 구조는 단순하지만, 임차권 인수 검토가 끝나기 전에는 입찰 메리트 판단이 어렵습니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차권 인수가 핵심이다 — 가좌동 무한퍼스트지 1305호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (최저가 87,710,000원 기준)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰보다 중요한 것은 인수 여부”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-15	유찰	1억 7,900만원
2	2026-06-23	유찰	1억 2,530만원
3	2026-07-23	대기	8,771만원