인천지방법원 2025타경511820. 부평동 디에스미소가 3층 302호로, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 조석훈은 2022-06-16 매매를 원인으로 2022-07-18 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 220,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 들어온 강제경매이며 청구금액도 220,000,000원입니다.
이 사건의 난점은 등기상 담보권보다 선행 임차관계입니다. 2017-06-21 설정됐던 신한은행 근저당권 156,000,000원은 2022-06-21 해지되어 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석 기준으로 제시된 2025-08-26 강제경매개시결정보다 앞서 주식회사 다온기획, 배준우의 전입과 진현지의 전입·점유 및 임차권등기가 존재합니다. 따라서 단순히 “3회 유찰돼 감정가 34%”라는 숫자만 보고 접근할 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511820 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 673-8 디에스미소가 3층302호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 경인로912번길 12-9 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 11층건 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 조석훈 · 2022-07-18 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 63,798,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026-08-25 |
① 권리 흐름 — 확약으로 주된 인수는 해소, 별도 대항력은 존속
과거 신한은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 핵심은 두 임차관계입니다. 진현지는 2022-05-19 임대차계약·확정일자, 2022-06-21 주민등록·점유개시, 보증금 220,000,000원이며 2024-01-29 임차권등기가 됐습니다. 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조로 계산돼 현재 최저가에서는 62,249,636원을 배당받고 157,750,364원이 남습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계 구분
| 임차인 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 판단 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 다온기획, 배준우 | 전입 2017-08-17 · 확정일자 미상 | 20,000,000원 월세 500,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 | 20,000,000원 인수 |
| 진현지 | 확정 2022-05-19 · 전입·점유 2022-06-21 · 임차권등기 2024-01-29 | 220,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 진현지의 경우 현재 최저가 63,798,000원 기준 룰상 미배당·인수액은 157,750,364원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영해 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 주식회사 다온기획, 배준우의 임차관계에는 적용되지 않습니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 ‘권리’를 따로 계산해야 한다
현재 최저매각가는 감정가 186,000,000원에서 3회 유찰된 63,798,000원입니다. 그러나 원래의 대항력 인수 구조만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 진현지의 미배당액이 커져 매수인 인수액이 증가합니다. 실제 시나리오에서도 현재 회차의 룰상 매수인 인수액은 177,750,364원이고, 4회 유찰 시 196,545,255원, 5회 유찰 시 209,701,679원으로 증가합니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 63,798,000원 | 177,750,364원 | 20,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 44,658,600원 | 196,545,255원 | 20,000,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 31,261,019원 | 209,701,679원 | 20,000,000원 |
즉 확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 낮아져도 그만큼 미배당 임차보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 반대로 이 사건은 진현지 임차권에 대한 확약이 있기 때문에 그 부분을 실질 0원으로 조정할 수 있고, 확약 밖 임차인 보증금 20,000,000원만 남겨 계산하면 현재 회차의 실질취득은 83,798,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,798,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,548,364원 |
| 1. 임차인 진현지 보증금 | 220,000,000원 | 62,249,636원 |
| 인수 · 주식회사 다온기획, 배준우 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
진현지는 우선변제로 62,249,636원을 배당받고 룰상 부족분 157,750,364원이 발생합니다. 그 부족분은 말소동의 확약서 때문에 실질 인수 0원*으로 조정합니다. 주식회사 다온기획, 배준우의 보증금 20,000,000원은 배당 없이 매수인 인수로 계산돼 별도로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천동수중학교 북동측 약 100미터 지점에 위치하며, 주위는 동류형 업무시설·공동주택·근린생활시설 등이 소재해 주위환경은 무난합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 급·배수 및 위생설비·소화전·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 7필지 일단의 장방형 업무시설 부지이며 북서측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 대표지번 부평동 673-8은 준주거지역, 가로구역별 최고높이제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 진현지 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 적용된다는 전제입니다. 입찰 전 확약 대상과 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 확약 밖 20,000,000원 분리 계산. 주식회사 다온기획, 배준우의 보증금은 진현지 확약과 별개이므로 응찰가에 20,000,000원 인수 가능성을 반드시 더해 보세요.
- 현재 회차 실질취득. 최저가 63,798,000원만 보지 말고 확약 밖 인수 20,000,000원을 합친 83,798,000원을 자금계획의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 우선변제 원본 대조. 주식회사 다온기획, 배준우는 확정일자가 확인되지 않으므로 배당순위와 실제 인수범위를 임대차 관련 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 3회 유찰의 의미. 감정가 대비 34%까지 내려온 사실 자체는 확인되지만, 이를 곧바로 시세 할인율로 해석하지 말고 현재 시장가격과 오피스텔의 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차관계가 확인된 사건이므로 낙찰 후 실제 점유자, 인도 시점 및 명도 협의 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 큰 위험은 걷어냈지만, 권리가 완전히 깨끗한 사건은 아니다”
이 사건을 숫자 하나로 요약하면 최저가 63,798,000원이 아니라 확약 적용 후 실질취득 83,798,000원입니다. 진현지의 보증금 220,000,000원은 현재 배당구조상 157,750,364원이 남지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 그 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 이 점은 권리위험을 크게 낮추는 요소입니다.
하지만 별도 대항력 임차관계인 주식회사 다온기획, 배준우의 보증금 20,000,000원은 확약 밖에 남아 있습니다. 또한 이미 3회 유찰된 오피스텔이고 현재 실거래 비교가격을 근거로 삼지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 높게 평가할 수 없습니다. 주된 인수위험은 해소됐지만 별도 인수는 남아 있고, 가격 판단은 시세 검증이 필요한 권리복합형 사건으로 보는 것이 맞습니다.
