한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 1.66억원이 존재해 현재 최저가 낙찰 시 약 9,133만원의 추가 인수 위험이 발생합니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되는 물건입니다.
감정가 / 최저가
156,000,000원 / 76,440,000원
2회 유찰
실질취득 기준
166,000,000원
보증금 인수 포함
매수인 인수
91,335,920원
현재 회차 기준
핵심지표
대항력 임차권
송락훈 1건
인천지방법원 2025타경511827. 인천 부평구 부평동 메이져뷰 10층 1001호 오피스텔입니다. 표면적으로는 감정가 1.56억원에서 두 차례 유찰되어 7,644만원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 대항력 있는 임차권등기입니다.
임차인 송락훈은 임대차계약일 2022.03.25, 주민등록일 2022.04.22, 확정일자 2022.03.25로 확인되며 임차보증금은 166,000,000원입니다. 우선변제권을 행사하더라도 현재 매각가에서는 전액 배당이 불가능해 미배당 보증금은 매수인이 부담할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511827 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 180-20 메이져뷰 10층1001호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설로 이용중 |
| 소유자 | 조석훈 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 76,440,000원 |
| 청구금액 | 166,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 송락훈 | 166,000,000원 | 有 | 有 | 91,335,920원 가능 |
말소기준은 2023.11.09 압류(부평구)로 판단되며, 임차권등기는 2024.02.22 접수되어 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 임차인의 대항력이 인정되어 매수인은 배당받지 못한 보증금 범위에서 부담 가능성이 있습니다.
② 실질취득 분석 — 최저가가 기준이 아니다
현재 회차 매각가 76,440,000원 기준으로 임차인에게 배당되는 금액은 74,664,080원입니다. 집행비용 1,775,920원을 제외하면 임차보증금 부족분 91,335,920원이 발생합니다.
⚠️ 대항력 임차인 인수 구조 낙찰가가 내려가도 부족한 보증금 인수액이 증가하기 때문에 매수인의 총 부담은 약 166,000,000원 수준으로 수렴합니다. 최저가 76,440,000원만 보고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,775,920원 |
| 임차인 송락훈 보증금 | 166,000,000원 | 74,664,080원 |
| 주택도시보증공사 경매개시결정 | 166,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 91,335,920원 |
매각대금 배분
낙찰가 vs 실질취득
실질취득은 임차보증금 인수를 포함한 기준입니다.
⛔ 가격 관점 최저매각가는 감정가 대비 낮아졌지만, 대항력 임차보증금 때문에 실제 부담은 약 1.66억원입니다. 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 부평역 북동측 인근으로 아파트·다세대·업무시설·숙박시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 지하철1호선 경인선 부평역 및 노선버스정류장이 위치해 접근성이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층 지상14층 건물 내 제10층 제1001호입니다.
- 환금성. 역세권 오피스텔이나 임차권 인수 여부가 매수 수요 판단의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 계산. 반드시 낙찰가 + 미배당 임차보증금 기준으로 검토해야 합니다.
- 임차권 확인. 송락훈 임차권등기 및 대항력 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 확약 확인. 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 오피스텔 특성상 체납 관리비 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 곧 기회는 아니다”
이 물건은 감정가 대비 절반 수준까지 떨어졌지만, 경매 가격만으로 판단하기 어려운 구조입니다. 대항력 있는 임차보증금 1.66억원이 존재해 현재 회차 기준 실질취득 부담은 약 1.66억원입니다. 권리분석의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 임차보증금 인수 여부입니다.
