임차권등기 김유진의 대항력·우선변제권이 확인되고 매수인 인수 가능성이 있어 권리 안전성보다 임차권 처리 여부가 중요하다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 낮아진 최저가만 보면 매력적으로 보이지만, 이 물건의 승부처는 가격이 아니라 임차권등기 보증금 357,000,000원 처리입니다. 김유진 임차인은 대항력과 우선변제권이 확인되어 매수인 인수 가능성이 핵심 변수입니다.
감정가 / 최저가
217,000,000원 / 106,330,000원
2회 유찰
핵심 임차보증금
357,000,000원
김유진 임차권등기
매수인 인수 가능액
252,958,620원
현재 배당 시 부족분
물건 핵심
오피스텔
권리 확인 필수
인천지방법원 2025타경511832. 인천 남동구 구월동 캐슬베리 6층 603호 오피스텔입니다. 감정가는 2.17억, 현재 최저매각가는 1.0633억으로 두 차례 유찰된 상태입니다. 하지만 일반적인 유찰 할인 물건과 달리, 을구 4번 주택임차권등기 김유진의 보증금 3.57억이 존재합니다. 낙찰가만 보고 접근하면 안 되고, 임차권 처리 결과가 실질 취득비용을 결정합니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경511832 (강제경매)
소재지
인천광역시 남동구 구월동 1147-1 캐슬베리 6층603호
물건종류 / 이용
오피스텔 · 6층 603호 · 56.82㎡
소유자
고준성
감정가 / 최저가
217,000,000원 / 106,330,000원
신청채권자 / 청구
주택도시보증공사 / 357,000,000원
매각기일
2026.07.23
① 권리 흐름 — 임차권이 기준
을구 1번 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 갑구 3번 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 4번 주택임차권등기 김유진은 말소기준권리 이전 임차권으로 매수인 인수 가능성이 기재되어 있어 별도 검토가 필요합니다.
② 임차인 분석 — 김유진 보증금 3.57억
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
김유진
357,000,000원
有
가능
검토필요
손시연
미상
없음
해당 없음
없음
유아름
미상
없음
해당 없음
없음
⚠️ 실질취득 판단 현재 배당 기준 김유진 보증금 357,000,000원 중 104,041,380원이 배당되고 부족분 252,958,620원이 매수인 인수 가능액으로 산정됩니다. 확약서 제출 내용이 있으므로 실제 인수 여부는 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,288,620원
임차인 김유진 보증금
357,000,000원
104,041,380원
가압류 · 주택도시보증공사
1,482,000,000원
0원
잔여
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 최저가
최저가는 감정가 대비 낮지만 임차권 처리 결과가 실질 취득비용을 결정합니다.
⛔ 입찰 핵심 최저가 1.06억만 보고 저렴하다고 판단하면 위험합니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 3.57억과 부족분 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
