한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 1건이 있어 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 낙찰가 54,390,000원 기준 임차보증금 부족분 65,989,020원이 매수인 부담으로 남을 수 있어 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
감정가
111,000,000원
오피스텔
최저가
54,390,000원
2회 유찰
실질취득 위험
120,379,020원
낙찰가+인수액 기준
임차 인수
65,989,020원
이수현 보증금 부족분
인천지방법원 2025타경511908. 인천 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 9층 907호 오피스텔입니다. 감정가는 1억1,100만원, 현재 최저매각가는 5,439만원으로 두 차례 유찰된 상태입니다.
하지만 이 물건은 단순한 저가 오피스텔이 아닙니다. 등기부상 을구 1번 주택임차권 이수현이 존재하고, 전입·확정일자·임차권등기 내용상 대항력이 인정됩니다. 따라서 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수 문제가 핵심 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511908 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 9층907호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 박승준 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 54,390,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 119,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준권리는 갑구 5번 강제경매개시결정으로 확인되며, 주택임차권은 을구 1번으로 말소기준권리 이전에 설정되어 있습니다. 이수현 임차인은 임차보증금 119,000,000원, 전입일자 2022.06.09, 확정일자 2022.05.17로 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수 위험
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이수현 | 119,000,000원 | 有 | 有 | 미배당 인수 가능 |
⛔ 매수인 인수 가능 금액 현재 회차 낙찰가 54,390,000원 기준 배당 가능한 임차보증금은 53,010,980원이며, 부족분 65,989,020원은 매수인이 부담할 수 있습니다. 따라서 실질취득가는 약 120,379,020원 수준으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,379,020원 |
| 임차인 이수현 보증금 | 119,000,000원 | 53,010,980원 |
| 주택도시보증공사 | 119,000,000원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득 위험
최저가는 낮지만 임차보증금 인수 반영 시 감정가를 넘는 수준입니다.
⚠️ 가격 판단 기준 이 물건은 최저매각가 5,439만원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 인수 가능성을 반영한 실질취득가는 약 1억2,037만원으로 감정가 1억1,100만원보다 높아질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 염골근린공원 남측 인근이며 주변은 공장, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입 가능하며 인근 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 오피스텔 이용 중이며 철근콘크리트구조 지하3층/지상11층 건물 내 9층 907호입니다.
- 규제. 일반공업지역, 국가산업단지, 복합구역 등 토지이용 제한사항이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 우선 확인. 이수현 임차권등기와 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 낙찰가가 내려가도 인수보증금이 증가할 수 있으므로 총투입금 기준으로 판단해야 합니다.
- 확약 여부 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부와 효력을 원본 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 오피스텔 특성상 체납 관리비 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수금이 먼저다”
이 물건은 두 차례 유찰로 표면 가격은 낮아졌지만, 권리분석의 중심은 임차권입니다. 대항력 있는 임차보증금으로 인해 최저가만 보고 접근하면 실제 취득 비용을 오판할 수 있습니다. 가격은 낮아졌지만 권리 리스크가 남은 오피스텔이며, 입찰 전 임차권 관련 서류와 인수 범위를 반드시 재확인해야 합니다.
