부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경511918 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 65.08㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

140,840,500원 1억 4,084만 감정가 230,000,000원

감정가의 61% 2026-07-23 낙찰

최저매각가 112,700,000원 최저가 대비 +24%

낙찰일

07-23 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,127만원

최저가의 10% · 11,270,000원

실거래 대비

▼ 18.3% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.72억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 보증금 2.25억 임차권등기로 실질취득이 고정되는 구조. 확약서 제출로 인수 위험은 확인 필요.

가격 최저가 112,700,000원은 최근 거래 평균 227,000,000원의 49.6%이나 실질취득 기준 검토 필요
자금 입찰가 112,700,000원 기준 임차보증금 부족분 114,677,800원 인수 가능성
리스크 박민지 임차권등기 대항력 있음. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 내용 확인 필요

한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 2.25억이 존재해 실질취득 비용을 반드시 따져야 하는 오피스텔입니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 최종 인수 여부 확인이 필요합니다.

감정가

230,000,000원

오피스텔

최저가

112,700,000원

2회 유찰

실질취득 검토

227,377,800원

보증금 부족분 반영 전제

매수인 인수

114,677,800원

확약 내용 최종 확인 필요

인천지방법원 2025타경511918. 인천 미추홀구 용현동 대준 블루온 5층 507호 오피스텔입니다. 권리 분석에서 가장 중요한 부분은 을구 1번 주택임차권등기 박민지입니다. 임차보증금은 225,000,000원이며 전입·확정일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경511918
소재지	인천광역시 미추홀구 용현동 490-37 대준 블루온 5층507호
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 2017.08.24 사용승인 · 5층 507호
소유자	백상훈
감정가 / 최저가	230,000,000원 / 112,700,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 225,000,000원
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 을구 1번 주택임차권등기는 대항력 있는 권리로, 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수 문제가 핵심입니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
박민지	225,000,000원	有	有	확인 필요
이수경	미상	없음	해당 없음	없음

⚠️ 대항력 임차권 리스크 박민지 임차권등기는 보증금 225,000,000원, 전입 2021.10.15, 확정일자 2021.09.23으로 확인됩니다. 현재 최저가 112,700,000원 기준 배당 부족분 114,677,800원이 발생하며 매수인 인수 가능성이 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 해당 확약 적용 여부를 반드시 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득이 중요

대준 블루온 동일 면적 최근 거래는 225,000,000원~230,000,000원 수준이며 최근 12개월 평균은 227,000,000원입니다.

거래월	면적	층	거래가
2022.02	65.08㎡	3	225,000,000원
2022.01	63.72㎡	19	230,000,000원
2022.01	65.08㎡	2	225,000,000원
2021.12	65.08㎡	11	230,000,000원
2021.10	65.08㎡	5	225,000,000원
평균	5건	-	227,000,000원

매각대금 배분

가격 비교

최저가는 낮지만 대항력 임차보증금 인수 여부에 따라 실질취득 판단이 달라집니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 박민지 보증금 225,000,000원의 대항력·우선변제권 구조를 반드시 확인해야 합니다.
확약서 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 실제 매수인 부담을 제거하는 범위인지 확인해야 합니다.
실질취득 기준 판단. 단순 최저가 112,700,000원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
미상 임차인 확인. 이수경 전입은 말소기준 이후로 대항력은 없으나 보증금은 미상입니다.

맺으며 — “반값 최저가보다 중요한 것은 인수 위험”

이 물건은 숫자만 보면 감정가 대비 49% 최저가라는 매력이 있습니다. 하지만 경매에서는 최저가보다 실질취득 비용이 중요합니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금이 존재하기 때문에 확약 적용 여부를 확인하지 않고 입찰하면 예상 밖 비용 부담이 생길 수 있습니다. 권리는 정리 가능하지만, 핵심은 임차권 말소동의 확약의 효력 확인입니다.

부동산강제경매

보증금 2.25억 임차권 리스크 — 인천 대준 블루온 507호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득이 중요

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값 최저가보다 중요한 것은 인수 위험”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-15	유찰	2억 3,000만원
2	2026-06-23	유찰	1억 6,100만원
3	2026-07-23	대기	1억 1,270만원