부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경511931 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 56.76㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

135,067,000원 1억 3,506만 감정가 182,000,000원

감정가의 74% 2026-07-23 낙찰

최저매각가 89,180,000원 최저가 대비 +51%

낙찰일

07-23 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

891만원

최저가의 10% · 8,918,000원

감정가 대비

▼ 25.8% 싸게 매수

감정가 1.82억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차권등기 2억원이 핵심 변수. 최저가는 낮지만 실질취득은 보증금 수준으로 상승합니다.

가격 최저가 89,180,000원이나 대항력 임차보증금 부족분 112,825,240원 인수 가능성 반영 필요
자금 입찰보증금 약 8,918,000원 · 낙찰 후 임차보증금 인수 위험 검토
리스크 HUG 말소동의 확약서 제출로 실질 인수 여부 확인 필요

한 줄 평 최저가는 감정가의 약 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 본질은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 유승학의 임차보증금 2억원이 핵심입니다. 배당 부족분은 112,825,240원으로 산정되어 매수인 인수 가능성이 있었고, 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부가 실제 부담을 좌우합니다.

감정가

182,000,000원

다세대

최저가

89,180,000원

2회 유찰

실질취득 위험

202,005,240원 수준

낙찰가+인수 가능분

핵심지표

임차권등기

대항력·우선변제

인천지방법원 2025타경511931. 인천 계양구 계산동 한국빌리지 제1동 3층 301호 다세대주택입니다. 감정가는 1억8,200만원, 현재 최저가는 8,918만원까지 내려왔습니다. 하지만 일반적인 유찰 물건처럼 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 등기상 을구 3번 주택임차권등기가 존재하고, 임차인 유승학은 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인입니다.

배당표 기준 최저가 낙찰 시 임차인은 8,717만원을 배당받고도 보증금 2억원 중 112,825,240원 부족분이 발생합니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어, 실제 인수 부담은 확약 내용 확인 후 판단해야 합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경511931 (강제경매)
소재지	인천광역시 계양구 계산동 906-51 한국빌리지 1동 3층301호
물건종류 / 면적	다세대 · 전용 56.76㎡
소유자	김상열
감정가 / 최저가	182,000,000원 / 89,180,000원
청구금액	200,000,000원
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 임차권이 기준권리보다 중요하다

② 임차인 분석 — 보증금 2억원

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
유승학	200,000,000원	있음	있음	확약 확인

⚠️ 실질취득 계산 최저가 89,180,000원에서 배당 부족분 112,825,240원이 인수된다면 매수인 실질취득가는 약 202,005,240원 수준입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 최저가 하락이 곧 비용 하락을 의미하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 89,180,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,005,240원
임차인 유승학 보증금	200,000,000원	87,174,760원
후순위 가압류 등	1,172,820,792원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득

최저가만 보면 낮아 보이지만, 대항력 임차보증금 반영 시 실질취득 비용을 함께 봐야 합니다.

✅ 긍정 요소 계산역 인근 위치, 차량 접근 가능, 다세대주택으로 이용 중이며 건물 자체 하자는 확인되지 않았습니다.

⛔ 핵심 리스크 임차권등기 유승학의 보증금 2억원이 가장 큰 변수입니다. 주택도시보증공사 확약서가 실제 매수인 부담을 제거하는지 원본 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 계산고등학교 남서측 인근으로 아파트·다세대·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 계산역 및 노선버스 정류장 접근성이 양호합니다.
건물. 철근콘크리트 구조, 2015.04.27 사용승인 다세대입니다.
환금성. 계양구 계산동 주거지역 내 위치하나, 임차권 이슈가 매수층 판단의 핵심입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권 인수 부담을 실제로 제거하는지 확인해야 합니다.
최저가 착시 주의. 8,918만원이라는 숫자보다 임차보증금 구조를 먼저 검토해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·확약서 원본 대조가 필수입니다.

맺으며 — “반값 최저가보다 보증금 구조가 먼저다”

이 물건은 가격만 보면 감정가 대비 절반 수준까지 내려온 매력적인 물건처럼 보입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종적으로 부담하는 금액입니다. 대항력 있는 임차권등기가 존재하는 만큼 보증금 구조를 확인하지 않으면 예상 밖 비용이 발생할 수 있습니다. 확약서가 실제 부담을 제거한다면 기회가 될 수 있지만, 확인 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.

부동산강제경매

최저가는 반값이지만, 보증금 2억 임차권이 핵심이다 — 인천 한국빌리지 301호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 기준권리보다 중요하다

② 임차인 분석 — 보증금 2억원

③ 예상배당표 (매각가 89,180,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값 최저가보다 보증금 구조가 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-15	유찰	1억 8,200만원
2	2026-06-23	유찰	1억 2,740만원
3	2026-07-23	대기	8,918만원