특수권리·특수조건
2
-
대항력임차인
대항력 있는 임차인: 김시연(전입 2022-04-14)
-
HUG인수조건
을구 순위 1번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)
판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.
B
매력지수58
유찰 2회
부동산강제경매
2025타경511961 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 57.6㎡
낙찰가
유찰 2회 후 낙찰
89,826,805원
8,982만
감정가 151,000,000원
최저매각가 73,990,000원
최저가 대비 +21%
낙찰일
07-23
낙찰 완료
인천지방법원
2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
739만원
최저가의 10% · 7,399,000원
감정가 대비
▼ 40.5%
싸게 매수
감정가
1.51억원
· 낙찰가 기준
최근 결과
2
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
감정가 대비 51% 할인
유찰 2회 (가격 충분히 내려옴)
인천광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
임차권등기 확약으로 주된 인수는 해소됐으나 점유자 확인과 잔여 위험 검토가 필요한 오피스텔입니다.
-
가격
최저매각가 73,990,000원은 감정가 151,000,000원의 49%이며 2회 유찰 후 진행
-
자금
주된 임차권 인수는 확약 적용으로 실질 0원(각주), 미상 점유 확인 필요
-
리스크
김시연 임차권등기 말소동의 확약 제출, 현황조사 점유자 보증금 미상
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후
다음 기일 대기.
변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (11)
법원경매 권리분석 · 오피스텔
확약으로 인수 부담은 낮아졌지만, 점유 확인이 필요한 제일아키텍 201호
인천지방법원 2025타경511961 · 인천광역시 연수구 옥련동 524-10 제일아키텍 2층201호
감정가 151,000,000원 · 최저매각가 73,990,000원 · 매각기일 2026.07.23 · 강제경매
58점
매력지수 B등급 · 확약으로 주된 인수 부담은 줄었지만 오피스텔 점유 확인과 잔여 위험 검토가 필요한 물건
2회 유찰로 가격 진입점은 낮아졌으나 임차권등기 관련 확약 적용 범위와 미상 점유자를 확인해야 하므로 안정성만으로 높은 평가하기 어려움
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 대항력 있는 임차권등기 권리가 확인된 물건이지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출되어 주된 임차인 인수 부담은 실질 0원으로 보는 구조입니다. 다만 확약 밖 현황조사 점유자는 별도 확인이 필요합니다.
실질취득 부담
73,990,000원
주된 인수 0원 적용
인천지방법원 2025타경511961. 인천 연수구 옥련동 제일아키텍 201호 오피스텔입니다. 소유자는 조석훈이며 거래가액 190,000,000원으로 2022년 소유권을 취득했습니다. 등기상 압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511961 |
|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 옥련동 524-10 제일아키텍 2층201호 |
|---|
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 |
|---|
| 소유자 | 조석훈 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 73,990,000원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.07.23 |
|---|
① 권리 흐름 — 임차권과 확약 확인이 핵심
② 임차인 분석
| 점유자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
| 김시연 | 190,000,000원 | 有 | 有 | 확약 적용 |
| IBAIDULLAEV KHURSANDZHAN | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| ISAKOV ABDUSAMAT | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
⚠️ 임차권 인수 판단 김시연은 전입·확정일자와 임차권등기로 대항력 및 우선변제권이 확인됩니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인에 대한 인수 부담은 실질 0원으로 처리합니다. 확약 적용 밖 점유자는 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상 배당표 (최저매각가 73,990,000원 가정)
| 항목 | 채권액 | 배당 |
|---|
| 집행비용 | - | 1,731,820원 |
| 임차인 김시연 보증금 | 190,000,000원 | 72,258,180원 |
| 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
✅ 권리 관점 확약 적용으로 주된 임차권 인수 부담은 제거되는 구조입니다. 압류 및 경매개시결정도 매각으로 소멸됩니다.
⛔ 주의 관점 임차권등기 권리가 있었던 물건이고 현황조사 점유자 중 보증금 미상자가 존재합니다. 낙찰 전 실제 점유관계와 확약 범위를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 축현초등학교 남서측 인근으로 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 정류장이 있습니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약허가구역 관련 사항이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조 5층 건물 내 2층 201호이며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김시연 임차권등기와 주택도시보증공사 말소동의 확약 범위를 확인하세요.
- 현황조사 점유자의 실제 관계와 보증금 여부를 확인하세요.
- 2회 유찰 후 최저가가 형성된 만큼 권리보다 인수·명도 조건을 우선 검토하세요.
맺으며 — “확약은 강력하지만 확인은 필요하다”
이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 임차권 처리 구조입니다. 대항력 있는 임차권등기가 존재했지만 확약으로 주된 인수 위험은 줄었습니다. 다만 모든 점유 문제가 자동 해소되는 것은 아니므로 확약 범위 밖 점유와 서류 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
인천광역시 연수구 옥련동 524-10 제일아키텍 2층201호
2025-09-08 15:16
- - 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없으나, 전입세대열람 및 외국인체류확인서 확인 결과 임차인이 점유하는것으로 추정됨.
- - 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착해 놓았음.
- - 본건 주소지내 전입세대 열람내역,주민등록표등본,외국인체류확인서 첨부
기일 타임라인
결과 대기
3차 매각기일
2026-07-23
10:00
제219호 법정
최저매각가
7,399만원
▼ 51% 감정가 1억 5,100만
입찰 보증금
739만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-07-30
14:00
제408호 법정
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
3회차 추이
· ▼ 51%
1억 5,100만→7,399만
매회 -30% 자동감액
다음 예상 5,179만원
회차 전체 보기 (3회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-05-15 |
유찰 |
1억 5,100만원 |
| 2 |
2026-06-23 |
유찰 |
1억 570만원 |
| 3 |
2026-07-23 |
대기 |
7,399만원 |
건물·단지 정보
제일아키텍
2층201호
능허대로179번길 27 (옥련동,제일아키텍)
전유
· 단독 소유 부분
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
위치 / 로드뷰
인천광역시 연수구 옥련동 524-10 제일아키텍 2층201호
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