61,397,000원
💰 61,397,000원 최저가 · 🛡️ 실질 인수 0원 · 🏠 보증금 190,000,000원 · 📉 감정가의 34.3%
인천지방법원 2025타경511968. 인천 서구 왕길동 한울빌리지 5층 502호, 전용 60.03㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 보증금 190,000,000원의 주택임차권입니다. 임차인 김석태는 2022.08.29 전입·점유, 2022.07.25 확정일자를 갖고 있어 말소기준권리인 2023.08.04 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차인에 해당하고, 현재 최저가 61,397,000원을 기준으로 배당 후 부족분 130,108,146원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 해당 을구 13번 주택임차권등기에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 적혀 있습니다. 이 확약을 적용하면 김석태 임차권에서 발생하는 매수인 인수는 실질 0원입니다. 즉 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총취득액이 보증금 1.9억원 부근에 고정되는 일반적인 대항력 인수형이 아니라, 이 사건에서는 확약으로 주된 인수 위험이 해소되는 구조로 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511968 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 왕길동 670-2 한울빌리지 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 60.03㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 502호 |
| 소유자 | 박해주 · 2019.06.01 매매 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 61,397,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2023.08.04 구로세무서장의 압류입니다. 그보다 앞선 김석태의 전입일 2022.08.29와 확정일자 2022.07.25가 확인되므로 김석태는 대항력과 우선변제권을 함께 갖는 임차인입니다. 을구 13번 임차권등기 자체는 말소기준권리 이후인 2024.09.25에 등기됐지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유는 말소기준보다 앞섭니다.
말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 강서세무서장의 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인의 보증금은 현재 회차 매각대금만으로 전액 변제되지 않아 확약이 없다면 부족분이 매수인 인수로 이어집니다. 다만 이 사건은 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 김석태 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김석태 | 5층 502호 60.03㎡ 전부 | 2022.08.29 / 2022.07.25 | 190,000,000원 | 대항력 有 우선변제 | 실질 0원 |
③ 가격 판단 — 실거래가가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 179,000,000원, 현재 최저매각가는 61,397,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 다만 동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않아, 이 최저가가 실제 시세보다 싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
특히 한울빌리지는 8세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 이 물건은 이미 3회 유찰된 상태이므로 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 확정하기보다, 실제 인근 다세대 실거래와 개별 호수 상태를 별도로 대조하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,397,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,505,146원 |
| 1. 임차인 김석태 보증금 | 190,000,000원 | 59,891,854원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,671,613,805원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 임차인 배당에 사용됩니다. 배당만 놓고 보면 김석태의 미배당 보증금은 130,108,146원이지만, 해당 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가면 룰상 인수액은 증가
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 61,397,000원 | 130,108,146원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 42,977,900원 | 148,195,702원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 30,084,529원 | 160,856,993원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 커져 매수인 인수액도 함께 증가합니다. 이 때문에 대항력 임차형 물건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건에서는 해당 임차권에 대한 말소동의 확약이 있어, 그 임차권만 놓고 본 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가서상 ‘다세대주택’으로 이용 중입니다.
- 입지. 인천2호선 검단사거리역 남동측 인근이며, 주변은 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역이며, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역이 포함되어 있습니다.
- 규모. 한울빌리지는 8세대이며, 2011.10.11 준공입니다.
- 상태 확인. 감정평가 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 말소동의의 대상이 을구 13번 김석태 임차권 전체인지 확인해야 합니다.
- 확약 미적용 시 인수액 인지. 현재 회차 기준 룰상 미배당 보증금은 130,108,146원입니다.
- 실거래 확인. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 인근 다세대와 동일·유사 면적의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 수리비와 점유 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 이 물건은 이미 3회 유찰됐고 해당 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 말소동의 확약서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘확약이 실제로 인수를 끊어 주는가’
표면만 보면 보증금 190,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 61,397,000원이라, 전형적인 고액 인수형 물건처럼 보입니다. 실제로 확약을 제외한 배당 계산에서는 130,108,146원이 매수인에게 남습니다. 그러나 이 사건은 해당 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 주된 인수 위험이 실질적으로 해소됩니다.
따라서 권리구조의 결론은 확약 적용 시 실질 인수 0원입니다. 다만 가격 측면에서는 최근 실거래 자료가 없고 이미 3회 유찰됐으며 8세대 규모의 다세대주택인 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 매력도를 높게 평가하기는 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 말소동의 확약서의 효력 확인과 현재 시장 시세의 직접 대조입니다.
