인천지방법원 2025타경511968. 검단사거리역 인천2호선 남동측 인근에 위치한 한울빌리지 5층 502호, 전용 60.03㎡ 다세대주택입니다. 소유자 박해주는 2019.07.08. 거래가 190,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.08.04. 구로세무서장 명의의 국세 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 김석태의 주택임차권등기, 강제경매개시결정과 추가 압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 임차권등기 자체의 순위가 아닙니다. 김석태는 말소기준보다 앞선 2022.08.29. 전입·점유를 갖추고, 2022.07.25. 확정일자와 배당요구까지 마쳤습니다. 따라서 임차권등기는 매각으로 말소되더라도 보증금 190,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 원칙적으로 매수인에게 넘어갑니다. 현재 회차의 법정 미배당액은 67,254,200원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511968 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 왕길동 670-2 한울빌리지 5층 502호 도로명: 인천광역시 서구 완정로165번안길 4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 60.03㎡ · 5층 502호 |
| 소유자 | 박해주 (2019.07.08. 거래가 190,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 125,300,000원 (감정가의 70%·1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 건물 현황 | 2011.10.11. 사용승인 · 총 8세대 · 철근콘크리트구조 5층 건물 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2023.08.04. 국세 압류입니다. 김석태의 주택임차권등기는 2024.09.25. 접수됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 2022.08.29.로 더 빠릅니다. 확정일자 2022.07.25.와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다. 실제 임차인은 김석태 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다.
임차인 분석
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 기준일 | 권리 상태 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김석태 5층 502호 60.03㎡ 전부 | 190,000,000원 주거·임차권등기 | 계약 2022.07.23. 확정 2022.07.25. 전입·점유 2022.08.29. 배당요구 2024.09.25. | 대항력 있음 우선변제권 승계 없음 | 법정 미배당 67,254,200원 확약 적용 실질 0원* |
② 가격 판단 — 최저가보다 ‘확약 전후 총액’이 중요하다
현재 최저가는 125,300,000원으로 감정가 179,000,000원의 70%입니다. 그러나 확약을 제외한 법정 권리관계만 계산하면, 낙찰대금에 미배당 보증금 67,254,200원을 더한 금액은 192,554,200원입니다. 최저가가 낮아 보여도 대항력 보증금 인수가 붙으면 실제 부담은 보증금 190,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 최저가 | 법정 인수액 | 확약 미적용 합계 | 확약 적용 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 125,300,000원 | 67,254,200원 | 192,554,200원 | 125,300,000원* |
| 2회 유찰 시 49% | 87,710,000원 | 104,268,780원 | 191,978,780원 | 87,710,000원* |
| 3회 유찰 시 34.3% | 61,396,999원 | 130,108,147원 | 191,505,146원 | 61,396,999원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나므로 총부담은 약 190,000,000원대에서 유지됩니다. 반대로 확약이 적법하게 이행되면 김석태 관련 인수는 0원*이어서 낙찰가 하락이 그대로 취득가 하락으로 이어집니다. 따라서 이 사건은 확약 확인 전과 후의 가격 구조가 완전히 다른 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,554,200원 |
| 1. 임차인 김석태 보증금 | 190,000,000원 | 122,745,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,671,613,805원 | 0원 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | - | 67,254,200원 |
| 확약 적용 실질 인수* | - | 0원* |
배당계산상 김석태의 보증금 부족분은 67,254,200원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 김석태 임차권에 한해 실질 인수를 0원*으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 한울빌리지 5층 502호입니다. 아파트가 아닌 총 8세대 규모의 다세대주택입니다.
- 입지. 검단사거리역 인천2호선 남동측 인근이며, 주변은 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트 경사슬래브지붕 5층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수시설은 갖춘 것으로 판단됐으나 폐문 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 도로·토지. 평지의 사다리형 토지로 북동측 약 8m~10m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.08.26.~2026.08.25. 적용됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다. 다만 내부를 직접 확인하지 못해 실제 수리 범위는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 8세대 다세대주택이며 단지 경매 통계의 평균 유찰은 1.0회, 매각률은 0.0%입니다. 가격만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 13번 김석태 임차권 전부인지, 조건과 효력 발생 시점이 무엇인지 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. “매수인이 인수할 권리”와 확약서 제출 문구가 최종 매각조건에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 법정 인수액 재확인. 확약이 배제되면 현재 회차 인수액은 67,254,200원, 총부담은 192,554,200원입니다.
- 별도 점유자 확인. 확약은 김석태 임차권에만 적용됩니다. 현황조사·전입세대 열람·현장 방문으로 다른 점유관계가 없는지 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가와 과거 소유권 거래가를 현재 시세로 보지 말고, 왕길동 한울빌리지 및 인근 유사 다세대의 최근 거래와 매물을 직접 비교하세요.
- 내부 상태. 폐문으로 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 누수·결로·설비·마감 상태와 수리비를 별도로 점검하세요.
- 명도·말소 절차. 임차권 말소동의와 실제 점유 이전은 별개일 수 있으므로 점유 현황, 인도 시기와 서류 제출 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 서류를 직접 확인하고 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약서 한 장이 더 중요하다”
이 물건의 표면적인 최저가는 125,300,000원, 감정가의 70%입니다. 하지만 대항력 임차인 김석태의 보증금 190,000,000원이 먼저 보입니다. 확약을 제외하면 현재 회차 미배당액 67,254,200원이 매수인에게 넘어가 총부담은 192,554,200원이 됩니다. 유찰이 더 진행돼도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.
반전은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이 확약이 김석태 임차권 전부에 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행된다면 인수는 실질 0원*, 현재 회차 실질취득은 125,300,000원*으로 내려갑니다. 다만 총 8세대 다세대주택의 환금성과 현재 시세를 뒷받침할 거래 검증이 남아 있으므로, 최저가만 보고 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 권리는 확약 확인을 조건으로 통과, 가격은 실거래 확인 전까지 보류. 이 사건의 핵심입니다.
* 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 김석태 임차권에 한해 실질 인수를 0원으로 반영했습니다. 확약의 유효성·적용 범위·조건 충족·말소 이행 여부는 원본 문서와 최종 매각조건을 확인해야 합니다. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 법정 인수액은 67,254,200원입니다.