한 줄 평 최저매각가는 감정가 대비 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 보증금 2.3억 중 미배당 인수 예상액 136,569,900원이 존재합니다. 따라서 매수인은 낙찰가가 아니라 실질취득 약 2.32억 기준으로 판단해야 합니다.
감정가 / 최저가
195,000,000원 / 95,550,000원
2회 유찰
실질취득 예상
232,119,900원
낙찰가+임차인 인수
매수인 인수
136,569,900원
정원종 보증금 미배당
핵심지표
D등급
권리위험 우선 확인
인천지방법원 2025타경511995. 인천 미추홀구 숭의동 제이앤제이팰리스 4층 402호 오피스텔입니다. 감정가는 1.95억, 현재 최저매각가는 9,555만원으로 두 차례 유찰된 상태입니다. 하지만 단순히 절반 이하 가격이라고 판단하면 위험합니다. 등기부상 주택임차권등기 정원종이 존재하고, 전입·확정일자 요건을 갖춘 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다.
낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액은 증가합니다. 현재 회차 기준 예상 낙찰가 95,550,000원에서는 배당 후 부족액 136,569,900원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 따라서 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득금액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511995 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 339-6 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 이용중 |
| 전용면적 | 56.8464㎡ |
| 소유자 | 오승훈 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 95,550,000원 |
| 채권청구액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
② 임차인 분석 — 대항력 있는 보증금
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정원종 | 230,000,000원 | 있음 | 가능 | 136,569,900원 |
⚠️ 실질취득 기준 판단 현재 회차 낙찰가 95,550,000원에서 임차인 우선배당 93,430,100원을 제외하면 보증금 부족분 136,569,900원이 매수인 인수 예상액입니다. 낙찰가가 더 낮아져도 대항력 임차보증금 구조상 총 취득비용은 보증금 수준으로 접근합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 비교
제이앤제이팰리스 동일 면적 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 132,256,000원, 최신 거래는 135,000,000원입니다. 그러나 현재 실질취득 예상액 232,119,900원은 최근 시세를 크게 초과합니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 최저매각가 | 95,550,000원 |
| 임차인 인수 | 136,569,900원 |
| 실질취득 | 232,119,900원 |
| 최근 12개월 평균 | 132,256,000원 |
| 최신 거래 | 135,000,000원 |
⛔ 가격 메리트 판단 최저가만 보면 감정가 대비 큰 폭 하락처럼 보이지만, 실질취득 기준으로는 최근 12개월 평균 대비 높은 수준입니다. 최근 거래 추세도 최근 12개월 평균이 과거 대비 -30.8%로 하락 흐름이므로 낙찰가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
배당 분배
가격 비교
실질취득 2.32억 기준으로 최근 시세와 비교
④ 예상배당표 (매각가 95,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,119,900원 |
| 임차인 정원종 보증금 | 230,000,000원 | 93,430,100원 |
| 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사항이 있으므로 임차권 말소 조건은 별도 확인이 필요합니다. 확약 조건 적용 범위와 실제 인수 여부는 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 계산. 최저가 9,555만원만 보고 접근하지 말고 임차보증금 인수 가능성을 반영해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 정원종 임차인은 대항력 있음으로 분류되며 보증금 2.3억 기준 분석이 필요합니다.
- 확약 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 내용과 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 132,256,000원 대비 실질취득금액이 높은 점을 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수금액”
이 물건은 유찰로 인해 표면 가격은 낮아졌지만, 대항력 임차보증금이라는 핵심 변수가 있습니다. 권리 분석의 중심은 9,555만원 낙찰가가 아니라 임차인 인수를 포함한 실질취득금액입니다. 현재 기준 실질취득은 최근 거래 수준보다 높아 가격 메리트가 제한적입니다. 확약 내용과 임차권 말소 여부를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
