부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 겉으로는 감정가 대비 49%까지 내려온 저가 매물입니다. 하지만 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차권등기입니다. 임차인 윤지연의 보증금 163,000,000원 중 배당 부족분 81,118,220원이 매수인 인수 가능성으로 남습니다. 따라서 최저가만 보고 접근하면 안 되고, 실질취득가는 보증금 수준인 약 1.63억원으로 판단해야 합니다.

감정가 / 최저가

171,000,000원 / 83,790,000원

2회 유찰 · 49%

실질취득 추정

약 163,000,000원

임차보증금 기준

인수 가능액

81,118,220원

미배당 보증금

핵심지표

대항력 有

임차권등기 1건

인천지방법원 2025타경512010. 인천 부평구 부평동 해송파크뷰2차 2층 204호 오피스텔입니다. 소유자는 김민 씨이며, 거래가액은 2015년 10월 6일 기준 163,000,000원입니다. 표면 최저매각가는 8,379만원으로 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 이 사건은 유찰 횟수가 아니라 임차권 인수 여부가 결론을 좌우합니다.

윤지연 임차인은 2021년 7월 27일 계약, 2021년 8월 30일 전입·점유, 확정일자를 갖춘 임차권등기권자입니다. 대항력과 우선변제권이 확인되는 구조이며, 현재 배당표 기준으로 부족분이 발생합니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어, 확약 범위와 효력을 별도 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경512010 (강제경매)
소재지	인천광역시 부평구 부평동 450-11 해송파크뷰2차 2층204호
물건종류 / 전용	오피스텔(공부상 업무시설) · 전용 54.69㎡
소유자	김민
감정가 / 최저가	171,000,000원 / 83,790,000원 (2회 유찰)
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 인수 구조

임차인	점유	보증금	대항력	우선변제	승계
윤지연	2층 204호 전부	163,000,000원	有	有	주의

⛔ 매수인 인수 위험 최저매각가 83,790,000원에서 임차보증금 배당액은 81,881,780원입니다. 부족분 81,118,220원은 매수인 인수 가능성이 있는 금액입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 낮아져도 인수가 늘어 실질취득가는 약 보증금 163,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다.

⚠️ 확약 확인 필요 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 확약이 임차권 인수 전부에 적용된다면 해당 임차인 인수 부담은 실질 0원으로 처리될 수 있으나, 확약 범위와 조건이 확인되기 전까지는 인수 위험을 반영해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 83,790,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,908,220원
임차인 윤지연 보증금	163,000,000원	81,881,780원
주택도시보증공사	163,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분 (8,379만원)

감정가 vs 실질취득

최저가만 보면 49%이지만, 대항력 임차인 인수 구조에서는 실질취득가 약 1.63억원 기준으로 판단해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부흥초등학교 남측 인근 주거밀집지에 위치합니다.
교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장이 있어 대중교통 접근은 보통입니다.
용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 철근콘크리트구조 14층 건물 내 2층 204호입니다.
환금성. 1개 동 46호 규모 오피스텔로 아파트 대비 매수층이 제한될 수 있어 가격과 임차상태 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

최저가 착시 금지. 8,379만원은 낙찰가일 뿐이며 대항력 임차인 보증금 인수 여부를 반영해야 합니다.
확약서 원본 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 실제 인수 제거 효과를 가지는지 확인해야 합니다.
세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
현황 확인. 현황조사서상 호실 출입문에 전기공급중단 안내문이 부착된 점을 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰은 할인, 임차권은 가격이다”

이 사건은 감정가 대비 절반 수준까지 내려온 오피스텔이지만 단순 저가 낙찰형 물건이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 1.63억원이 핵심 변수이며, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가하는 구조입니다. 확약이 모든 인수 위험을 제거한다면 분석 결과는 달라질 수 있지만, 확인 전 기준으로는 최저가가 아닌 실질취득가를 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-15	유찰	1억 7,100만원
2	2026-06-23	유찰	1억 1,970만원
3	2026-07-23	대기	8,379만원

부동산강제경매

최저가는 싸 보이지만, 임차권 인수가 본체 — 인천 부평 해송파크뷰2차 204호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 인수 구조

③ 예상배당표 (매각가 83,790,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰은 할인, 임차권은 가격이다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

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현장 사진 (14장)

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