매력지수 B등급 · 확약으로 인수 부담은 낮아지지만 대항력 임차권 구조 확인이 필요한 물건
주택임차권등기 대항력과 보증금 인수 구조가 있으나 주택도시보증공사 말소동의 확약으로 실질 인수 위험이 완화됨. 확약 범위 확인이 필요해 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 현재 회차 최저가는 감정가의 49% 수준이지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차권입니다. 문혜진 임차인의 보증금 160,000,000원은 원칙상 매수인 인수 가능성이 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 보는 구조입니다. 확약 범위 밖 위험은 별도 확인해야 합니다.
감정가
164,000,000원
평가액
최저가
80,360,000원
2회 유찰
실질취득
80,360,000원
확약 적용 시
인수 위험
160,000,000원
확약 전 원칙 기준
인천지방법원 2025타경512053. 인천 계양구 동양동 힐타운 제시동 2층 202호 도시형생활주택입니다. 소유자는 장태혁이며 2021년 거래가액은 147,500,000원입니다. 가장 중요한 권리는 을구 5번 주택임차권입니다. 임차인 문혜진은 2022년 전입과 확정일자를 갖추었고, 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경512053
소재지
인천광역시 계양구 동양동 614-5 힐타운 제시동 제2층 제202호
용도 / 전용
도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 53.97㎡
소유자
장태혁
감정가 / 최저가
164,000,000원 / 80,360,000원
신청채권자
주택도시보증공사
매각기일
2026.07.23
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
2011.11.25소유권보존
갑구 1번 소유권보존
2012.08.23기준권리 이전
을구 2번 국민은행 근저당권 설정 후 등기상 말소
2021.10.08소유권
소유자 장태혁 소유권이전 · 거래가액 147,500,000원
2024.11.14임차권등기
문혜진 주택임차권 · 보증금 160,000,000원
2025.09.02소멸
강제경매개시결정 · 주택도시보증공사
② 임차인 분석
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
문혜진
160,000,000원
有
有
원칙 인수
⚠️ 대항력 임차인 인수 계산 낙찰가 80,360,000원에서 임차인 보증금 160,000,000원 중 배당 부족분 81,486,480원이 발생하는 구조입니다. 대항력 임차인 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 매수인 실질취득은 보증금 수준으로 고정되는 것이 일반적입니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 처리되는 조건입니다.
③ 예상배당표 (80,360,000원 가정)
항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,846,480원
임차인 문혜진 보증금
160,000,000원
78,513,520원
주택도시보증공사
160,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
배당 분배
회차별 미배당 구조
④ 입지·환금성 메모
입지. 인천광역시 계양구 동양동 소재 동양중학교 서측 인근, 다세대주택 및 아파트 위주의 주택지대입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리는 보통 수준입니다.
이용상태. 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다.
환금성. 소형 주거상품으로 임차수요와 권리구조 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
확약서 원본과 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
확약 대상 임차권 외 다른 인수권리 존재 여부를 확인해야 합니다.
최저가만 보고 저가 매수로 판단하지 말고 실질취득 구조를 반영해야 합니다.
임차권등기와 배당요구 관계를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격보다 인수 구조를 먼저 본다”
이 물건은 2회 유찰로 최저가가 낮아졌지만, 경매의 핵심 판단 기준은 최저가 자체가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금 160,000,000원 구조가 존재하고, 확약이 없다면 매수인 인수 위험이 발생합니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 주된 임차권 인수는 실질 0원 처리 가능성이 있어, 최종 판단은 확약 조건 확인에 달려 있습니다.
사건 개요
같은 단지 3건 동시 경매
소재지
인천광역시 계양구 동양동 614-5 힐타운 시동 2층202호
법원·사건
인천지방법원
·2025타경512053
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-23 10:00
·제219호 법정
물건
힐타운 시동 2층202호
철근콘크리트조 53.97㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
인천광역시 계양구 동양동 614-5 힐타운 시동 2층202호
2025-09-11 10:32
- 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없었고, 전입세대확인서 등 열람결과 등재내역이 없어 그 점유관계 등은 별도확인을 요함.
- 현관문에 임차인 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 끼워 놓았음.
- 본건 주소지내 전입세대확인서, 외국인체류확인서 각 첨부.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
