대항력 임차권은 있지만, 말소동의 확약 적용 시 ‘실질 인수 0원*’ — 간석동 베네시안 605호

인천지방법원 2025타경512059. 인천 남동구 간석동 ‘베네시안’ 6층 605호, 전용 44.9756㎡의 도시형생활주택입니다. 소유자 심형욱은 2022년 8월 16일 매매를 원인으로 거래가 184,000,000원에 취득했고, 2022년 9월 6일 소유권이전 등기를 마쳤습니다. 이보다 앞선 2022년 8월 16일 임차인 김선숙이 전입과 점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 7월 18일입니다.

말소기준권리는 2023년 10월 11일 우리은행 가압류입니다. 이후 케이뱅크 가압류, 시흥세무서와 화성세무서의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 순서가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 일반 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수하지만, 이 사건에는 그 위험을 제거하는 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 말소동의 확약

2015년 농협은행 근저당권 132,000,000원은 2022년 8월 16일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023년 10월 11일 우리은행 가압류 200,000,000원입니다. 등기부상 임차권등기는 2024년 9월 5일 접수됐지만, 임차인의 전입·점유일은 2022년 8월 16일이고 확정일자는 2022년 7월 18일이므로 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인입니다.

② 가격 구조 — 확약 적용 여부가 시세 판단을 뒤집는다

베네시안은 50세대, 사용승인일 2015년 3월 25일의 도시형생활주택입니다. 제공된 실거래 7건의 전체 평균은 180,285,714원이지만, 과거 220,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 12개월 평균 172,000,000원, 최신 거래 160,000,000원, 최근 대비 이전 거래 추세 -6.3%를 우선합니다.

확약 적용 시 실질취득 127,400,000원은 최근 12개월 평균의 74.1%이고 최신 거래 160,000,000원보다도 낮습니다. 반면 확약을 배제한 원칙상 부담은 186,583,600원으로 최근 시세보다 높아집니다. 이 물건은 단순히 “최저가가 1.274억이라 싸다”가 아니라, 확약의 적용 여부가 가격 메리트 자체를 결정합니다.

③ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)

임차인 보증금 명목 미배당액은 59,183,600원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차인 인수는 실질 0원*으로 반영했습니다. 시흥세무서·화성세무서 압류 금액과 당해세 등은 확정되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 원칙상 총부담은 보증금 부근에 고정

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어, 매각대금과 인수액을 합친 총부담은 약 185,000,000원~186,000,000원대로 유지됩니다. 따라서 대항력 인수형에서는 최저가만 낮아졌다는 이유로 가격 메리트가 커지지 않습니다. 이 사건은 말소동의 확약이 그 고정비 구조를 제거한다는 점이 핵심입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 본건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 입지. 인천약산초등학교 서측 인근입니다. 도시형생활주택·주거용 오피스텔과 아파트, 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설 등이 혼재하는 일반상업지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 인천지하철 1호선 간석오거리역이 있어 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.
• 도로. 동측 약 40m, 북측 약 8m 포장도로에 각각 접하며 도로 상태는 양호합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당합니다. 외국인 등에 대한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 환금성. 총 50세대이고 경매 평균 유찰 4.1회, 매각률 14.29%입니다. 최근 거래 추세도 -6.3%여서 재매각 기간과 가격 변동성을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 확약 적용 대상이 김선숙의 을구 3번 주택임차권등기와 보증금 미배당액 전부인지 확인하세요.
• 확약 이행 절차 확인. 매각 후 임차권등기 말소에 필요한 서류, 제출 주체와 처리 시점을 매각물건명세서 및 법원 기록과 대조하세요.
• 보수적 대안가 산정. 확약 적용이 불확실하면 현 회차 총부담 186,583,600원을 기준으로 판단해야 하며, 이 경우 최근 12개월 평균 172,000,000원보다 높습니다.
• 세금 배당 확인. 시흥세무서·화성세무서 압류가 있으므로 교부청구액과 당해세 여부를 확인하세요. 실제 임차인 배당 및 명목 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 현재 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 여부, 열쇠 인도와 명도 방식, 임차인의 퇴거 상태를 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
• 하락장 보정. 최근 거래 추세가 -6.3%이므로 전체 평균 180,285,714원보다 최근 12개월 평균 172,000,000원과 최신 거래 160,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
• 환금성 점검. 50세대 도시형생활주택이고 경매 평균 유찰이 4.1회인 만큼, 임대수요와 향후 매도 기간을 별도로 점검하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 ‘조건부 합격’, 가격은 확약이 결정한다

이 물건에는 보증금 184,000,000원의 대항력 임차인 1명이 있습니다. 원칙대로 계산하면 현 회차 미배당액 59,183,600원을 매수인이 인수해 총부담이 186,583,600원이 되므로 최근 시세보다 싸지 않습니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 보증금 부근에 머무릅니다.

그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 분석됩니다. 이 전제가 충족되면 실질취득 127,400,000원은 최근 12개월 평균의 74.1%로 가격 여유가 분명합니다. 반면 거래 추세 -6.3%, 평균 유찰 4.1회, 매각률 14.29%는 낮은 환금성을 보여 줍니다. 결론은 명확합니다. 확약 원문과 말소 이행이 확인되면 가격 메리트가 있는 조건부 안전형, 확인되지 않으면 최근 시세 이상을 부담하는 대항력 인수형입니다.

* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 기재를 반영한 것입니다. 확약의 적용 대상과 실제 말소 이행이 확인되지 않으면 룰상 미배당액 59,183,600원을 별도 인수 위험으로 검토해야 합니다.