인수 0원의 전제는 ‘말소동의 확약 이행’ — 구월동 뉴다인 301호

인천지방법원 2025타경512064. 인천 남동구 구월동 ‘뉴다인’ 3층 301호, 전용 33.67㎡ 도시형생활주택입니다. 소유자 강샛별은 2022년 4월 거래가 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 그보다 앞선 2022년 3월, 임차인 김현웅이 보증금 170,000,000원으로 계약하고 확정일자를 받은 뒤 전입·점유를 시작했습니다.

말소기준으로 제시된 권리는 2022년 11월 7일 남동구 압류입니다. 임차인의 확정일자 2022년 3월 16일과 전입·점유일 2022년 3월 30일이 모두 이보다 빠르므로, 김현웅은 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차인입니다. 임차권등기 자체는 말소기준 뒤인 2024년 4월 26일 설정됐지만, 권리 판단의 출발점은 임차권등기일이 아니라 그보다 앞선 전입·점유와 확정일자입니다.

* 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 적용되고 실제 말소까지 이행된다는 전제입니다. 확약 미이행 시 룰상 미배당 보증금 인수 가능성이 남습니다. 확인된 별도 임차인은 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다

등기부에 과거 인주새마을금고 근저당 117,000,000원과 조성훈 근저당 16,000,000원이 있었지만 각각 2022년 3월 31일과 2014년 1월 29일 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2022년 11월 7일 남동구 압류이며, 이후 국세 압류·삼성카드 가압류·경매개시결정·시흥세무서 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 김현웅의 전입·점유와 확정일자는 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 을구 5번 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실만으로 보증금 인수 위험까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 확약서가 없다면 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.

임차인 분석

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인으로 중복 계산하지 않고, 이 사건의 경매신청 채권자로 구분합니다. 확인된 다른 임차인이 없으므로 확약 밖의 별도 임차인 인수 위험은 나타나지 않지만, 확약은 김현웅의 임차권 및 보증금 인수 문제에 한정해 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 평균 아래지만 최신 거래보다는 높다

뉴다인우리가 전용면적 유사 거래는 4건이며, 제공된 거래는 모두 2022년 4~5월입니다. 평균 거래가는 122,875,000원, 최신 거래가는 109,000,000원입니다. 현재 최저가 116,900,000원은 평균의 95.1%로 평균보다는 5,975,000원 낮지만, 최신 거래보다는 7,900,000원 높습니다.

확약이 이행돼 실질취득이 116,900,000원으로 확정된다면 평균 거래가 아래이지만, 최신 거래가 109,000,000원보다는 107.2% 수준입니다. 게다가 거래 표본이 2022년에 머물러 있어 2026년 매각기일의 현재 시세로 단정하기 어렵습니다. 따라서 전체 평균 대비 95.1%라는 수치만으로 시세보다 확실히 싸다고 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)

국세·지방세 압류 3건이 있으며, 당해세에 해당하는 금액은 우선 차감될 수 있습니다. 당해세가 실제 배당에 반영되면 임차인의 배당액은 줄고 룰상 미배당액은 더 늘어날 수 있으므로, 확약 미이행 시 인수 위험도 함께 증가할 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 도시형생활주택이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 건물의 3층 301호입니다. 사용승인일은 2011.08.24.입니다.
• 입지. 구월여자중학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 건물 부지는 대체로 세로장방형의 주상복합건물 부지이며 서측과 동측 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생설비·난방설비·승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역 등에 해당합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 516.4㎡, 공시지가는 ㎡당 3,358,000원입니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재됐으나 등기부와 매각물건명세서에는 김현웅의 임차권이 확인됩니다.
• 환금성. 35세대 소규모 도시형생활주택이고 거래 표본이 4건에 불과해, 매도 시 가격 비교와 매수층 확보에 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 제출 주체가 주택도시보증공사인지, 김현웅 임차권 전체에 적용되는지, 낙찰 후 말소 절차와 조건이 무엇인지 원문을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 문구 확인. 을구 5번 임차권등기가 인수권리로 기재된 본문과 말소동의 확약서 비고가 어떻게 연결되는지 문서 전체를 대조해야 합니다.
• 확약 미이행 상한 설정. 인수 55,536,600원을 반영하면 현 회차 실질취득은 172,436,600원입니다. 확약을 배제한 보수적 시나리오도 자금계획에 포함해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 남동구·인천세무서·시흥세무서 압류 중 당해세 해당액을 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 임차인 배당액이 줄 수 있습니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 퇴거 여부와 현재 점유자를 현장 및 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
• 실거래 최신성 점검. 제공된 거래는 2022년 4~5월 자료입니다. 2026년 매각기일 전후의 동일·유사 면적 거래와 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.
• 소규모 물건 환금성. 35세대 도시형생활주택이므로 임대수요·공실·관리비·매도 소요기간을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서·세금 압류 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가”보다 확약 한 장이 중요하다

표면상 최저가는 감정가의 70%인 116,900,000원이고 실거래 평균 122,875,000원보다 낮습니다. 하지만 최신 거래 109,000,000원보다는 높고, 거래 표본도 2022년 4~5월에 머물러 있어 가격 자체의 우위는 강하지 않습니다.

무엇보다 이 물건은 대항력 임차인의 보증금 170,000,000원이 낙찰가보다 큰 인수형 구조입니다. 확약이 없다면 현 회차 실질취득은 172,436,600원으로 올라가 실거래 평균과 최고가를 모두 웃돕니다. 반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 원문대로 적용·이행된다면 인수는 실질 0원*이고, 실질취득은 116,900,000원으로 정리됩니다.

결론은 조건부 검토. 가격보다 먼저 확약서의 효력과 말소 절차를 확인해야 합니다. 확약이 확실하면 인수 0원의 검토 대상이지만, 문구·적용범위·이행조건 중 하나라도 불명확하면 55,536,600원의 인수 가능성을 반영해 판단해야 합니다.