인천지방법원 2025타경512069. 숭의역 북동측 인근 한마음아파트 비동 15층1501호, 전용 49.8㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실이 아니라, 선순위 임차보증금 220,000,000원과 말소동의 확약서의 효력입니다. 송수빈의 전입일은 2021.12.02로 말소기준인 국민건강보험공단 압류일 2023.02.10보다 빠르고, 확정일자도 2021.11.08이어서 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
현재 회차 배당 계산에서는 매각대금 141,400,000원 중 집행비용 2,779,600원을 제외한 138,620,400원이 송수빈 보증금에 배당되고, 부족분은 81,379,600원입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 그만큼 늘어 실질취득액은 약 220,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있어, 송수빈에 대한 인수는 실질 0원*으로 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512069 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 353-21 한마음아파트 비동 15층1501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.8㎡ · 15층 건물 내 15층1501호 |
| 동 표기 | 등기부상 비동 · 현황상 102동 |
| 소유자 | 이범웅 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 선순위 임차인은 확약으로 해소
말소기준은 2023.02.10 국민건강보험공단 압류입니다. 2017.02.06 설정된 구월남촌새마을금고 근저당권 115,440,000원은 2021.12.02 해지로 이미 말소됐고, 2023년 정재웅이 신청한 강제경매도 2023.10.13 취하됐습니다. 현재 사건의 강제경매개시결정은 2025.09.03 등기되어 매각으로 소멸합니다.
갑구에는 2022.12.06 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이므로, 입찰 전 등기부와 매각조건 원문에서 현재 등록 상태와 말소 처리 여부를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차관계 2명
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송수빈 임차권등기 · 전부 | 2021.12.02 2021.11.08 | 220,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
| 박한중 현황조사·명세서 | 2025.04.01 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
송수빈. 전입·점유개시가 2021.12.02로 말소기준보다 앞서며, 2021.11.08 확정일자와 2024.03.28 배당요구가 확인됩니다. 룰상 배당 부족분은 매수인에게 승계될 수 있지만, 해당 임차권에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
박한중. 전입일 2025.04.01은 말소기준일 2023.02.10보다 늦어 현재 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 존재하더라도 매수인에게 금액이 승계될 구조는 아니지만, 보증금·계약 내용·점유 범위가 확인되지 않아 명도와 사실관계 확인 리스크는 남습니다.
③ 확약이 없을 때 — 유찰돼도 실질취득액은 낮아지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 141,400,000원 | 81,379,600원 | 보증금 220,000,000원보다 매각가가 낮아 부족분 발생 |
| 2회 유찰 시 49% | 98,980,000원 | 123,201,640원 | 낙찰가가 내려간 만큼 인수액 증가 |
| 3회 유찰 시 34.3% | 69,286,000원 | 152,361,148원 | 저가 낙찰처럼 보여도 총부담은 보증금 수준 |
④ 시세 비교 — 확약 유효 시에도 할인 폭은 6.5% 수준
가격 판단은 과거 거래까지 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 평균 151,300,000원, 최신 거래 145,000,000원, 최근 가격 추세 -2.4%를 우선했습니다. 현재 실질취득액 141,400,000원*은 최근 12개월 평균의 93.5%로 9,900,000원 낮지만, 최신 거래와의 차이는 3,600,000원에 불과합니다. 하락 추세를 감안하면 큰 폭의 안전마진으로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 49.7㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2026.01 | 49.8㎡ | 13 | 156,000,000원 |
| 2025.05 | 49.92㎡ | 15 | 151,500,000원 |
| 2025.05 | 49.92㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2025.04 | 49.92㎡ | 10 | 154,000,000원 |
| 2023.01 | 49.92㎡ | 14 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 151,300,000원 |
전체 6건 평균은 151,916,666원이지만 2023년 거래가 포함돼 있어 참고치로만 사용합니다. 최근 12개월 거래는 145,000,000원~156,000,000원에 형성됐고, 최신 거래는 범위 하단인 145,000,000원입니다. 따라서 확약 유효 시 현재 최저가는 최근 시세보다 낮기는 하나, “크게 싸다”기보다 하락장 속 소폭 할인에 가깝습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,779,600원 |
| 1. 임차인 송수빈 보증금 | 220,000,000원 | 138,620,400원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
룰상 송수빈 보증금 미배당액은 81,379,600원입니다. 다만 제출된 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의역(수인분당선) 북동측 인근으로, 주위는 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 숭의역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 2017.01.23 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물의 최상층이며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역이며, 북동측과 남서측 도로에 각각 접합니다. 공시지가는 2,218,000원/㎡입니다.
- 규제. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았으나, 등기부상 비동이 현황상 102동으로 표기됩니다.
- 환금성. 총 45세대 소규모 단지이며 최근 가격 추세가 -2.4%, 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.8회라 재매각 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 송수빈 임차권등기와 미배당 보증금 전액에 적용되는지, 낙찰 후 별도 조건 없이 말소되는지 확인하세요.
- 확약 미이행 시나리오. 현재 회차 기준 룰상 인수액은 81,379,600원입니다. 확약 확인 전에는 최저가 141,400,000원을 실질취득액으로 보지 마세요.
- 박한중 점유 확인. 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금·계약관계·점유 범위가 미상입니다. 현장조사와 명도비용 산정이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06 등기된 민간임대주택 등록의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 원문 서류에서 확인하세요.
- 동·호수 대조. 등기부의 비동과 현황상 102동 표기를 건축물대장·현관 표시·점유 세대와 대조하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 151,300,000원과 최신 거래 145,000,000원, 가격 추세 -2.4%를 기준으로 수리비·명도비·보유비용을 차감해 응찰가를 정하세요.
- 최상층·기계식주차장. 누수 흔적과 기계식주차장 이용 조건·차량 규격·유지비를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 확약을 사는 물건
이 물건은 “감정가 202,000,000원이 한 번 유찰돼 141,400,000원이 됐다”는 표면만 보면 최근 시세보다 낮아 보입니다. 그러나 본질은 220,000,000원 선순위 임차보증금입니다. 확약이 없다면 현재 회차의 미배당 인수액은 81,379,600원이고, 추가 유찰 때도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 실질취득액은 약 220,000,000원 수준에 머뭅니다.
반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 원문대로 유효하게 이행되면 송수빈 임차권의 실질 인수는 0원*이고, 실질취득액 141,400,000원은 최근 12개월 평균의 93.5%가 됩니다. 다만 최신 거래가 145,000,000원이고 최근 추세가 -2.4%이며, 45세대 소규모 단지·평균 2.8회 유찰·박한중의 미상 임차관계가 겹칩니다. 따라서 확약 확인 전에는 입찰 보류, 확인 후에도 제한적 할인만 인정하는 것이 맞습니다. 이 사건의 낙찰가는 법원이 정하지만, 실질취득액은 확약서가 정합니다.
